Чтобы реализовать ГЖС действительно выгодно, обращаться следует в компанию, имеющую реальный опыт работы с сертификатами. Оптимальное решение этой проблемы предлагает риэлторская компания «МИЭЛЬ-Недвижимость». Оказывается, реализовать ГЖС в столице можно не только без потери метража, по которому определялась его стоимость, но даже с приобретением дополнительной площади.
     Об особенностях работы с воинскими сертификатами, новых возможностях реализации ГЖС и о том, каким образом это одно из крупнейших агентств недвижимости Москвы обеспечивает выгодные и привлекательные условия приобретения квартиры, мы попросили рассказать директора Сущевского отделения компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Бориса БАСИНА.
     - Привлекательность получения заслуженного жилья с помощью сертификата очевидна: его не надо ждать годами. Но военнослужащие заинтересованы в получении жилья в столице без больших доплат и значительных потерь в метраже.
     - Начну с того, что только программа «Государственные жилищные сертификаты» предоставляет уволившемуся в запас военнослужащему возможность получить жилье там, где он хочет, и сразу. Покупая его с помощью сертификата, практически невозможно обойтись без риэлтора, так как владельцы квартир, как правило, не хотят иметь дело с ГЖс. Главное - правильно выбрать агента, особенно в столице, где жилищным бизнесом заняты сотни фирм. Ни в коем случае не спешите доверять сертификат первому попавшемуся. И не покупайтесь на красивые рассказы о том, как трудно, ну прямо почти невозможно пристроить в столице воинский сертификат. Не верьте, если скажут, что не обойтись без значительной потери метража или огромной доплаты и что на поиск подходящего варианта уйдет не меньше нескольких месяцев. По рассказам обращавшихся к нам после такого неудачного сотрудничества владельцев ГЖС могу привести наиболее распространенную схему работы маленького агентства с военнослужащими. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Приехав в Москву на пару дней и обрадовавшись такому повороту событий, офицер со спокойной душой уезжает в свой гарнизон и ожидает квартиру. По мере того как срок реализации ГЖС сокращается, а подходящий вариант все никак не находится, он становится все более сговорчивым, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы вообще все не пропало. Были случаи, когда к нам приходили военные, у которых до конца срока действия сертификата оставалось только две недели. Совет здесь может быть такой: ни в коем случае не отдавайте никому никакой предоплаты и не оставляйте сертификат, потому как для поиска варианта и предварительной работы агенту он не нужен. Если вам не нашли подходящий вариант в течение месяца, не слушайте больше уговоров и обращайтесь к другому риэлтору. Ну а чтобы понапрасну не терять времени, идите сразу в известную фирму.
     - Но для чего крупному агентству заниматься таким, не самым выгодным видом риэлторской деятельности, как реализация ГЖС? Зачем это нужно, например, компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»?
     - Сначала, пользуясь случаем, в двух словах о нашем агентстве. «МИЭЛЬ-Недвижимость» - одна из крупнейших риэлторских компаний в России. Работаем с 1990 года. С первых же дней деятельности у нас существует закон - клиент всегда прав. Рекламный слоган агентства «Нас рекомендуют друзьям» не просто слова, а формула нашего успеха: 60 процентов клиентов приходят в компанию по рекомендации. Сегодня «МИЭЛЬ-Недвижимость» - это более чем две тысячи квалифицированных сотрудников, 20 отделений в Москве и Московской области, под маркой «МИЭЛЬ» в Омске, Новосибирске и Барнауле работают наши партнеры. Мы занимаемся всеми видами операций с недвижимостью, не деля их на выгодные и невыгодные. Настоящие профессионалы должны заниматься всем. Это вопрос престижа и деловой репутации любого риэлтора. Другое дело - не все умеют организовать работу с ГЖС так, чтобы это было выгодно и их владельцам, и агентству. Отсюда и отсутствие энтузиазма к работе с сертификатами у многих сотрудников даже крупных фирм. У нас же, например, риэлторы, не сдавшие экзамен по правилам реализации ГЖС, просто не допускаются к телефонным дежурствам. Насколько строго подходят к этому вопросу в других агентствах, судить не могу, но доверять сертификат так или иначе советовал бы только известной компании с хорошей репутацией - это в любом случае лучшие условия, более широкий выбор предлагаемого жилья и надежность.
     - Но ведь алгоритм реализации ГЖС таков, что сначала жилье оформляется в собственность и только потом продавцу перечисляются деньги. Это должно надежно защищать военнослужащего от любых махинаций, не так ли?
     - Не совсем. И объясню почему. В Москве по сертификату приобретается, как правило, вторичное жилье - в новостройку на этапе строительства его не вложишь, а на готовую квартиру его стоимости уже не хватит. Операции же со вторичным жильем всегда предполагают определенную долю риска. Приобрели вы, например, с помощью сертификата квартиру, а через год выясняется, что за несколько лет до этого из нее были незаконно выписаны несовершеннолетние дети, которые при приватизации - также незаконно — не были включены в число ее собственников. Теперь дети выросли и решили в судебном порядке восстановить свои права на это жилье. Неважно, что квартира была уже трижды перепродана и что вы, приобретая ее, о них ничего не знали. Суд восстановит их права за ваш счет! Это лишь один из распространенных примеров. Поэтому любые операции со вторичным жильем, в том числе и покупку квартиры по сертификату, стоит совершать очень осмотрительно. Наша компания, например, проверяет каждую находящуюся в работе квартиру на предмет юридической чистоты всех предыдущих с ней сделок, а также возможных потенциальных наследников всех предыдущих хозяев квартиры, чьи права на нее могли быть когда-то нарушены.
     - Что ж, самое время спросить, как работает с владельцами сертификатов ваше агентство и насколько реально все-таки приобрести по сертификату квартиру в Москве без доплаты?
     - Технология такова. Офицер приходит к нам. Мы определяемся с его желаниями и нашими возможностями, заключаем договор о сотрудничестве. Сначала регистрируем сертификат в одном из отделений Сбербанка, где сразу же после этого открывается блокированный лицевой счет. Дальше начинаем подбор вариантов. На это, как правило, уходит не больше недели: в нашей базе данных постоянно около полутора тысяч квартир, владельцы которых заключили с «МИЭЛЬ-Недвижимостью» эксклюзивный договор о продаже их жилья.
     - Но согласны ли они на продажу квартир по сертификату?
     - Составляя договор, мы стараемся заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом, а гарантии, предоставляемые компанией продавцам, избавляют их от переживаний, связанных с этой операцией. Помимо этих квартир, можем предложить владельцу ГЖС и тысячи других вариантов из газет объявлений «Из рук в руки» и ряда других.
     Теперь по поводу доплаты и о типовых вариантах приобретения жилья. Заложенная в сертификат стоимость определяется положенным военнослужащему метражом и определенной Госстроем стоимостью квадратного метра жилья в том или ином регионе. Одному человеку положено 33 квадратных метра общей площади, семье из двух человек - 42, из трех и более — по 18 на каждого члена семьи. Офицерам в воинских званиях от полковника и выше, а также имеющим ученую степень полагается еще 15 дополнительных метров. На первый квартал текущего года сертификатная стоимость квадратного метра жилья в столице составила 17 тысяч рублей, в Подмосковье - 12 тысяч. Вот и считаем: полковник, например, имеющий семью из четырех человек и право на 87 метров общей площади, получает сертификат стоимостью почти в полтора миллиона рублей. Этой суммы вполне хватит для приобретения трех- или четырехкомнатной квартиры в одном из окраинных районов столицы. Если предусмотренных сертификатом средств не хватает, ведь рыночная стоимость квадратного метра жилья в Москве все-таки выше сертификатной, можно либо доплатить, либо приобрести жилье с меньшим метражом. Но он не должен быть ниже установленного законом минимума для Москвы и области - десяти метров общей площади на человека. Семья из 4 человек может, если хочет, приобрести хоть «двушку», скажем, в центре, но общей площадью не меньше 40 метров.
     Возможны и более сложные варианты. Хочется, например, сразу приобрести хорошее жилье большой площади, а доплачивать нечем. «МИЭЛЬ» решит и эту проблему.
     - Каким образом?
     - Есть несколько вариантов. Например, если сертификата хватает лишь на часть желаемого жилья, мы можем предложить одну из программ ипотечного кредитования. Находим банк, который оплатит недостающую сумму, и в течение 5-10 лет вы рассчитываетесь по кредиту. Квартира при этом сразу же становится вашей собственностью.
     Задача агентства - обеспечить наличие разных вариантов. Не хватает сертификатной стоимости и нет денег - можно начать даже с комнаты. Но при этом мы подберем клиенту так называемую ликвидную, перспективную комнату. К примеру, в двухкомнатной квартире, где, помимо него, будет проживать семья, которая вскоре получит отдельное жилье. Или в ожидающей сноса пятиэтажке. Вот комната и превратится в квартиру.
     Не хочется брать кредит и доплачивать, но очень хочется жить в большой квартире — можно приобрести жилье по сертификату и улучшить его потом, когда позволят средства. Многие из тех, кому мы помогли, пользуются потом нашими услугами еще не один раз. В том числе и военные. Год назад, помню, семье одного подполковника из шести человек мы по сертификату без доплаты, купили в Москве трехкомнатную квартиру площадью 63 квадратных метра. Прошел год, они обустроились и решили, что тесновато. Снова пришли в «МИЭЛЬ-Недвижимость». Мы опять без доплаты подобрали им новый вариант - большую четырехкомнатную в ближайшем Подмосковье. Ездить на работу главе семьи стало даже ближе. Но в основном военные меняют жилье уже с улучшением. И это закономерно. Уволенные в запас офицеры - активная, энергичная часть общества. Быстро обосновываются на новом месте, быстро находят работу. Нередко, кстати, и в компании «МИЭЛЬ». В начале прошлого года мы помогли реализовать сертификаты офицерам запаса Сергею Нагорному и Сергею Наддобному, и им понравилось с нами работать. Окончили наш учебный центр и трудятся сегодня у нас. Военных всегда берем на работу с удовольствием - это, как правило, не только энергичные, но и дисциплинированные, ответственные, инициативные люди. Только в нашем Сущевском отделении «МИЭЛЬ» трудятся полтора десятка офицеров запаса. Двумя из трех отделов продаж руководят, кстати, тоже бывшие офицеры - кандидат наук полковник Павел Полтавский и капитан медицинской службы Сергей Диденко. Каждый раз, поздравляя наших сотрудников, бывших офицеров, с 23 февраля, наша внутренняя газета называет их поименно, и в этом списке не одна сотня фамилий. С владельцами ГЖС, кстати, чаще всего бывшие военные и работают. Они очень быстро находят общий язык.
     - Но вернемся к реализации ГЖС. С подбором московских вариантов все понятно, а как «МИЭЛЬ-Недвижимость» работает с Подмосковьем?
     - Точно так же. К нам обращаются люди не только из Москвы, но и из Подмосковья. кстати, не так давно компания «МИЭЛЬ–Недвижимость» открыла отделение в Серпухове, где наши услуги достаточно востребованы. Это крупный подмосковный город, жилье в котором пользуется большим спросом, в том числе у военнослужащих. С просмотром квартир в области тоже никаких проблем. Для этих целей агентство располагает своим автопарком. Садимся на машину и едем в нужный город. В этом случае, правда, мы там смотрим не один, а сразу несколько вариантов...
     - Хорошо, вариант найден. Что дальше?
     - Если квартира не из числа наших эксклюзивных, которые являются юридически чистыми, очень тщательно ее проверяем.
     Имея два договора - с владельцем ГЖС и продавцом квартиры, идем в Московский государственный комитет по реализации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно Москомрегистрацию (или в областную регистрационную палату, если покупается областная квартира), где регистрируем права военнослужащего на приобретаемое им по сертификату жилье. Затем с зарегистрированным договором купли-продажи идем в Сбербанк и сдаем все необходимые документы на проверку, после чего в двухнедельный срок банк перечисляет деньги на счет продавца. Когда деньги перечислены, идем на квартиру и составляем акт передачи недвижимого имущества. Стороны письменно подтверждают отсутствие претензий друг к другу.
     - Какие документы подтверждают собственность военнослужащего на приобретенное жилье?
     - Их два: договор купли-продажи, зарегистрированный Москомрегистрацией, и свидетельство государственной регистрации права.
     Особо хотел бы отметить, что в отличие от небольших риэлторских контор, где всю работу проводит один агент, который, образно говоря, «и жнец, и швец, и на дуде игрец», в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» при оформлении договоров, работе с продавцом в Москомрегистрации и банке, помимо агента, присутствуют еще его руководитель и юрист. Это надежность. Ведь ответственность перед клиентом несет не агент, а компания, выдавая специальное «Гарантийное обязательство». Срок действия обязательств «МИЭЛЬ» перед клиентом неограничен. Если вдруг обнаружился какой-то бывший хозяин несколько раз перепроданной квартиры и отсудил по упомянутой выше схеме право на ее часть «МИЭЛЬ» компенсирует клиенту полную стоимость всей квартиры. Выдавая такие гарантийные обязательства, сами понимаете, насколько мы уверены, что ничего подобного у нас не случится.
     - Звучит убедительно. Самое время спросить о размере ваших комиссионных.
     - Бойся, говорят, бескорыстных помощников: как бы плата за помощь не оказалась потом горше беды, от которой спасли. Любая работа конечно же стоит денег. Ни один риэлтор, естественно, не станет работать просто так. Разница лишь в том, кто какие услуги предоставляет и что гарантирует за эти деньги.
     Собирая, например, информацию о возможных и потенциальных собственниках той или иной квартиры, нашим экспертам и сотрудникам службы безопасности приходится порой не только выезжать в другие города России, но и работать с нашими консульствами за рубежом. Бесплатно такую проверку не проведешь. Да, мы берем деньги, но мы и гарантируем. Что касается размера комиссионных, то он оговаривается персонально с каждым клиентом. В среднем это несколько процентов от суммы сделки. Эти комиссионные, впрочем, в зависимости от конкретного варианта могут взиматься не с владельцев ГЖС, а с продавца квартиры. По желанию офицера мы готовы работать и по такой схеме.
     - А можно, приобретая квартиру по ГЖС, обойтись вообще без риэлтора?
     - Можно. Последнюю субботу каждого месяца наше отделение проводит бесплатные семинары для всех желающих по правилам реализации ГЖС. Послушать наших экспертов, как получить сертификат и как потом по нему купить квартиру, приезжают офицеры не только Московского, но и других округов. Несколько раз приезжали даже моряки Северного и Тихоокеанского флотов. Побывав на таком семинаре, где разбираются разные технологии приобретения квартир с помощью ГЖС, военнослужащий в принципе может реализовать свой сертификат без риэлтора. Если, конечно, уговорит продавца. В нашей практике были случаи, когда офицеры просили помочь, оговаривая при этом, что платить они ничего никому не хотят. Помогали. Не только консультировали, но даже варианты предлагали. Но звоните при этом сами, проверяйте тоже. Обдумав возможный риск, все они потом все равно приходили к нам.
     - В любом случае эти бесплатные семинары было бы, наверное, полезно посетить всем потенциальным владельцам ГЖС. Как вас найти?
     - Информацию о семинарах можно получить по нашим многоканальным телефонам: 777-33-77, 785-00-55, 777-3307. Кроме того, по этим телефонам офицеры могут получить бесплатные консультации по всем интересующим их вопросам в области недвижимости.
     - Спасибо за интервью, полезные советы и ваше действительно патриотическое отношение к людям, отдавшим многие годы армии.
     - А мне, пользуясь предоставленной возможностью, разрешите от всей души поздравить всех военнослужащих с праздником - Днем защитника Отечества.