на главную страницу

17 Июля 2003 года

«Государственные жилищные сертификаты»

Четверг

Как реализовать ГЖС?

Обещания и реальная помощь «пристраивающих» сертификат столичных риэлторов не всегда совпадают

Константин РАЩЕПКИН.



Продолжаем освещать ход программы «Государственные жилищные сертификаты». В статье «Брать или не брать» («Красная звезда» от 20.06.2003 г.), мы, основываясь на собственных исследованиях этого вопроса, вкратце рассказали о компаниях, готовых реально посодействовать в реализации ГЖС. Первые отзывы на эту статью не заставили себя ждать. Очень выгодные условия по реализации выписанных на Москву и Подмосковье сертификатов, судя по ним, предлагает агентство недвижимости «Домострой». «Спасибо «Красной звезде»! Ваша публикация и риэлторская компания «Домострой», которую я благодаря ей нашел, помогли реализовать сертификат на таких условиях, о которых, судя по опыту других офицеров, не стоило и мечтать», – говорит закончивший службу в должности заместителя командира корабельно-истребительного полка морской авиации Северного флота полковник запаса Валерий Хвеженко. Впрочем, нам и раньше приходилось общаться с офицерами, которым, по их словам, очень помогла эта компания. Словом, опыт «Домостроя» давно заслуживал отдельного разговора. Ведь удачно распорядиться сертификатом удается, увы, далеко не многим. Цены на жилье в столице продолжают расти, а вместе с ними – и количество желающих погреть руки на «пристройке» ГЖС. Участились случаи обмана: доверившийся сладкоречивым обещаниям таких псевдоспециалистов военнослужащий в итоге или не получает то, что хотел, или вообще теряет сертификат. Как отличить способного помочь реализовать ГЖС профессионала от обманщика и дилетанта? Как выбрать риэлтора, без которого не обойтись, покупая по сертификату квартиру? С этих вопросов мы и начали разговор с начальником отдела по работе с сертификатами агентства недвижимости «Домострой» Еленой Хуснулиной.

     
Доверять только крупной фирме

     
Реализация ГЖС в Москве и Подмосковье, где «сертификатные» цены на жилье особенно отстают от рыночных, – дело сложное, но не безнадежное. Квартиру в новостройке на сертификат не купишь, да и за вторичное жилье, если не хотите уменьшать метраж приобретаемого жилья до разрешенного минимума, тоже придется доплачивать. Не говоря уже о том, что в плане риска покупка квартиры по ГЖС ничем не отличается от обычной покупки вторичного жилья за деньги. Отсюда следует, что реализующего ГЖС военнослужащего в первую очередь волнуют три момента. Во-первых, качество приобретаемого жилья при как можно меньшей доплате. Во-вторых, надежность агентства – чтобы права на приобретенную квартиру потом в судебном порядке не оспорил кто-то из прежних хозяев. В-третьих, размер выплачиваемых агентству комиссионных. Нередко к этим мотивам добавляется еще и временной фактор – когда сертификат по каким-то причинам необходимо реализовать как можно быстрее. При этом «пристройкой» сертификата готовы заняться как крупные риэлторские компании, так и небольшие агентства недвижимости. А теперь разложим ваш вопрос на составляющие. Крупная компания, имеющая десятки офисов и сотни сотрудников, или умещающееся в трехкомнатной квартире небольшое агентство, – кто располагает большей базой данных, позволяющей подобрать действительно подходящий вариант? А какое из них надежнее? Крупная фирма, выдающая своим клиентам гарантийные обязательства, или не имеющее ни истории, ни брэнда, ни деловой репутации, ни даже сайта в Интернете мелкое агентство, которое в любой момент может развалиться, не выдержав конкуренции? Безусловно, оптимальные во всех отношениях условия реализации ГЖС может предложить только большая, известная фирма.
     
- Но зачем компании, у которой и так нет отбоя от клиентов, заниматься сертификатами – явно не самым выгодным видом операций с недвижимостью? Зачем это, например, «Домострою»?
     
- Сначала в двух словах о нашей компании. Риэлторская компания «Домострой» работает на рынке недвижимости с 1994 года. Только в Москве функционируют 12 ее отделений, в которых работают более 500 сотрудников. Сегодня «Домострой» – одна из крупнейших риэлторских фирм Москвы. Занимаемся всеми видами риэлторской деятельности. С сертификатами работаем с 1998 года. Наш сотрудник Татьяна Боровкова, можно сказать, вошла в историю, реализовав второй по счету сертификат в Москве. В ноябре прошлого года, когда по приглашению Минобороны мы приняли участие в 3-м Международном форуме-выставке «Жилье для военнослужащих», услышали интересную статистику. За одиннадцать месяцев 2002 года в столице было реализовано около 300 сертификатов. Сопоставив это с нашими данными, поняли, что почти каждый четвертый московский сертификат был реализован специалистами «Домостроя».
     Когда начинали работать с ГЖС, эта работа прежде всего была вопросом престижа – уважающая себя риэлторская компания должна заниматься всем. Сегодня же наши специалисты научились работать с сертификатами так, что и военнослужащим это выгодно (раз каждый четвертый из них приходит к нам), и компания не остается внакладе. Иногда, видя безвыходность ситуации, отдаем ранее выкупленные нами квартиры владельцам сертификатов дешевле, чем могли бы их через какое-то время продать, а некоторым и вовсе помогли в, казалось, безвыходных ситуациях. Так, например, в апреле к нам пришел закончивший службу на Камчатке капитан 3 ранга Андрей Белоусов, до конца срока действия сертификата которого оставалось 3 дня.
     
- Где же он был раньше?
     
- Отдал сертификат и задаток в размере 1.000 долларов в одно из столичных агентств и ждал в Находке, пока подбирают подходящий вариант. Деньги ему, конечно, не вернули, но сертификат нам все-таки удалось спасти. За день до истечения срока действия ГЖС сдали проект договора купли-продажи и расписку из Мосрегистрации в Сбербанк. Успели!
     
- Значит, чтобы не попадать в подобные ситуации, не надо никому оставлять сертификат и ни в коем случае не давать никакой предоплаты. И обращаться только в большую компанию, репутация которой не вызывает сомнений.
     
- Для подбора варианта сертификат, с которого начинается работа риэлтора с владельцем ГЖС, не нужен. А насчет предоплаты я бы поставила вопрос иначе: за что и на каких условиях можно вносить предоплату? Например, сравнивая предложения разных компаний, а это, реализуя ГЖС, делает каждый второй военнослужащий, едва ли правильно сравнивать реальные возможности одних риэлторов с ничем не подкрепленными обещаниями других, которые на словах и варианты предлагают лучше, и комиссионные готовы взять меньшие.
     
Комиссионные и предоплата

     
- Кстати, о комиссионных. Каковы они у вас?
     
- Бесплатно, как вы понимаете, никто не работает. Одна только проверка приобретаемого жилья, когда в поисках его предыдущих собственников приходится проделать огромную работу, нередко связанную с выездами в другие города, стоит немалых средств. Размер комиссионных персонально оговаривается с каждым клиентом. Скажу лишь, что они ниже, чем в других риэлторских конторах.
     
- Приобрести жилье в Москве и Подмосковье с помощью ГЖС можно, уменьшив определенный сертификатом метраж или доплатив, так как сертификатных средств не хватает. Остановимся на втором варианте. За что и когда вносятся средства? По каким признакам можно понять, реально ли риэлтор собирается выполнить данные обещания или за ними кроется какой-то подвох?
     
- Вы очень правильно увязали эти вопросы между собой. Чтобы не терять время и тем более деньги, при первой же встрече с риэлтором, выслушав его обещания, стоит сразу же детально проговорить все моменты его работы. Для наглядности расскажу, как с владельцами ГЖС работает «Домострой», когда и для чего берем предоплату, что при этом гарантируем.
     Пригласив владельца сертификата в офис, выясняем, как он хочет реализовать ГЖС – с уменьшением метража или доплатой (в качестве примера рассмотрим второй вариант). Уточняем, какую именно квартиру он хотел бы купить. Убедившись в реальности его запросов, заключаем договор о намерениях. Берем небольшую (6.000 рублей) предоплату и начинаем работать на поиск. По этому договору мы обязаны показать клиенту оговоренное количество соответствующих его требованиям (что также прописывается в договоре) квартир. Обычно речь идет о десяти вариантах, на просмотр которых уходит порядка 5 дней. Располагая объемной базой данных по выставленному на продажу жилью (электронные версии газет объявлений попадают к нам на день раньше, чем в печать), мы можем показать эти 10 уже имеющихся квартир и за один день. Военнослужащему за короткий срок сложно просмотреть все варианты и выбрать. После осмотра каждой квартиры заполняем протокол осмотра. Для чего это делается? Если мы не выполнили взятых обязательств и не смогли предложить клиенту десяток соответствующих его требованиям квартир, возвращаем деньги. Если же владелец ГЖС, осмотрев все предложенное жилье, вдруг меняет планы, прерывая с нами работу, предоплата покрывает наши затраты на поиск. Все, как видите, открыто и честно. Но обычно ни того, ни другого не бывает, потому что соответствие запросов клиента реальности мы определяем до подписания этого договора. Итак, вариант найден. Заключаем второй договор – на покупку конкретной квартиры, в котором оговариваем сумму доплаты (рассматриваем вариант с доплатой). По этому договору компания несет ответственность за юридическую проверку квартиры и юридическое сопровождение сделки. Обязательства клиента – купить данную квартиру в случае положительных результатов ее проверки. До этого по попавшим в нашу базу данных квартирам была проведена лишь предварительная проверка – по представленным продавцами документам. Теперь же проверяем квартиру на предмет возможных претензий всех предыдущих собственников и юридической чистоты всех проведенных с ней сделок. На этом этапе, взяв с военнослужащего аванс, передаем его продавцу еще до проверки. Эта предоплата вносится для того, чтобы продавец за время проверки не продал квартиру кому-нибудь еще. Если работаем с владельцем ГЖС без доплаты, аванс продавцу вносим из собственных средств. Если с квартирой все нормально, проводим сделку, если она вдруг оказывается нечистой, – возвращаем военнослужащему аванс, а с продавцом разбираемся сами. Таким образом, взятая с владельца ГЖС предоплата гарантирует, что он не откажется от сделки, дав на нее согласие, а передача этих денег продавцу бронирует выбранный вариант, что уже в интересах военнослужащего. Так работаем мы. Если же с вас, еще не успев предложить ни одной конкретной квартиры, требуют предоплату, да еще и внушительного размера, не заключая при этом никаких договоров и все обещая лишь на словах, – вот тут уже, какими бы привлекательными ни были обещания, пожалуй, стоит насторожиться. Особенно если при этом предлагают сразу же оставить сертификат и доверенность на право его реализации и последующую продажу приобретенной для вас квартиры.
     
Проверка и гарантии

     
- Еще один определяющий момент, по которому можно судить о надежности риэлтора, – дает ли он так называемые гарантийные обязательства на приобретаемую по сертификату квартиру. Все дело здесь в тщательности проверки этой квартиры. Насколько серьезно «Домострой» подходит к этой проверке, поясню на примере. В начале года, покупая для одного из офицеров по сертификату квартиру, наши специалисты, не удовлетворившись полученной в ЖЭКе информацией, обратились в паспортный стол милиции. Начальник паспортного стола вспомнил, что знает предыдущего продавца этого жилья – не совсем, по его мнению, психически здоровую женщину. Стали ее искать. И нашли в психоневрологическом диспансере под Рязанью. Оказалось, она ограничена в дееспособности, а значит, предыдущая сделка по этой квартире не может считаться законной. Значит, квартира, на риэлторском слэнге, нечистая. Военнослужащему, внесшему аванс, вернули деньги и подыскали другой вариант. С фирмой же, предложившей нам это жилье, пришлось разбираться в судебном порядке. С подобной тщательностью «Домострой» проверяет каждую находящуюся в работе квартиру. В итоге мы настолько уверены в своей экспертизе, что выдаем клиентам гарантийные обязательства, срок действия которых не ограничен. Это значит, что при возникновении каких бы то ни было претензий на право собственности наших клиентов на их жилье, «Домострой» будет оказывать им юридическую, в том числе и судебную помощь, а в случае неуспеха полностью возместит клиенту понесенный ущерб. Если же риэлторская компания не выдает подобных обязательств, лично я бы усомнилась в качестве проведенной ее специалистами проверки приобретаемого жилья. Впрочем, судите сами.
     
Завершение сделки

     
- С критериями, по которым следует выбирать риэлтора, определились. Осталось рассказать о завершении сделки. Сколько всего времени, кстати, уходит на реализацию ГЖС?
     
- Давайте подсчитаем вместе. Около пяти дней – на подбор и просмотр вариантов. Полторы-две недели – на проверку выбранной квартиры. В этом вопросе, согласитесь, спешить нельзя. Когда квартира проверена, заключаем договор купли-продажи, регистрируем его в Мосрегистрации (если речь о Москве) или областной регистрационной палате. После чего сдаем документы на проверку в Сбербанк. Все эти операции, разумеется, делаем сами. Военнослужащий никакие пороги не обивает, в очередях нигде не стоит. Около двух недель уходит на проверку Сбербанком и перевод казначейством денег. Когда это наконец случилось, все вместе идем на квартиру, проверяем, все ли в порядке, передаем новому владельцу ключи и книжки по оплате коммунальных услуг, после чего военнослужащий подписывает лист приема-сдачи работ с фирмой. Выдаем новому владельцу наше гарантийное обязательство – работа завершена. В среднем, таким образом, на покупку квартиры с помощью ГЖС у нас уходит чуть больше месяца.
     
- От имени обладателей сертификатов и потенциальных владельцев ГЖС разрешите поблагодарить вас за полезную консультацию. Кстати, консультации у вас бесплатные?
     
- Безусловно. Искренне уважая отдавших лучшие годы Родине военнослужащих, готовы оказать всем владельцам сертификатов любую теоретическую и практическую помощь. Наш телефон: 231-12-35. Пользуясь случаем, хотелось бы, кстати, дать военнослужащим еще один полезный совет. Чтобы не ездить в Москву несколько раз, следует очень внимательно отнестись к подготовке необходимых для работы с сертификатом документов. Их перечень можно уточнить по этому же телефону. Мы готовы, кстати, и заранее их проверить, получив по факсу. Такая ни к чему не обязывающая проверка, по-моему, лишней не будет.


Назад
Реклама на сервере
Rambler TOP 100ЯndexALPHA-counter
 

Полное или частичное воспроизведение материалов сервера без ссылки и упоминания имени
автора запрещено и является нарушением российского и международного законодательства

Rambler's Top100 Service Alpha TOP100