Риэлторские фирмы, готовые помочь приобрести жилье по сертификату, работают не бесплатно. Можно ли реализовать ГЖС самому, обойдясь без зарабатывающих на этом посредников? Если да, то как это сделать?
     Подполковник Е. Тонких.

     Безусловно, приобрести по сертификату квартиру можно и самому. Только при этом владелец ГЖС неизбежно столкнется с целым рядом неразрешимых проблем. Во-первых, совсем не просто подобрать подходящий вариант. Во-вторых, продавцы квартиры - речь о частных лицах, а не опять-таки о риэлторских фирмах, продавая жилье, естественно, предпочитают иметь дело не с сертификатами, а с живыми деньгами. В-третьих, самостоятельное приобретение квартиры на вторичном рынке жилья (в доме-новостройке квартиру по ГЖС не купишь) сопряжено со значительной долей риска. В этом плане приобретение жилья по сертификату ничем не отличается от обычной покупки квартиры за деньги. Риск состоит в том, что самостоятельно купленная вами квартира может оказаться «нечистой». Если она, например, в свое время была неправильно приватизирована или одна из предыдущих с ней сделок была не совсем безупречной с юридической точки зрения, лица, чьи права на это жилье были в свое время незаконно ущемлены, подают в суд и вполне законным путем лишают вас приобретенного жилья. То, что вы об этих проблемах ничего не знали, а квартира, прежде чем попасть к вам, сменила уже нескольких собственников, значения не имеет. Поэтому, приобретая жилье по сертификатам, владельцы ГЖС и пользуются услугами риэлторских фирм. Только риэлтор сможет и подобрать оптимальный вариант, и заинтересовать продавца квартиры вариантом работы с сертификатом, заплатив ему, например, из собственных средств, и проверить приобретаемую вами квартиру, чтобы потом не возникли проблемы. Безусловно, труд риэлтора, как и всякий труд, стоит денег. Но взамен вы получаете решение практически не разрешимой в одиночку проблемы. Другой вопрос - какие комиссионные кто берет и какого качества услуги за эти деньги предоставляет. Не обещает, а именно предоставляет.
     Но если вы все же полны решимости реализовать сертификат только самостоятельно, звоните в «Домострой» (тел.: (095) 231-12-35), и наши специалисты подробно расскажут вам, как это сделать.
     

---

     Реализацией ГЖС в столице заняты десятки риэлторских фирм. Как сориентироваться в потоке заманчивых предложений? Ведь обещания многих риэлторов, судя по печальному опыту сослуживцев, далеко не всегда совпадают с их возможностями и даже желанием реально помочь.
     Майор А. Белый.

     Жилищным бизнесом в столице заняты не десятки, а сотни фирм. При этом реализация ГЖС - достаточно специфический вид риэлторской деятельности. Проще говоря, работать с сертификатами умеют не все. Время от времени к нам приходят офицеры, до конца срока действия сертификатов которых остается от месяца до двух недель. Попадают они в такие ситуации примерно по одной схеме. Обращаются в какое-нибудь небольшое агентство, где им обещают реализовать ГЖС в лучшем виде, для чего предлагают оставить сертификат, набор необходимых документов и спокойно ехать домой в ожидании заветной квартиры. Никакого злого умысла в действиях риэлторов, кстати, может и не быть. Просто не имеющее деловой репутации, а значит, и клиентов небольшое агентство хватается за любой заработок, не имея при этом ни опыта работы с сертификатами, ни возможности реализовать ГЖС с выгодой и для клиента, и для себя. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, не всегда приводя к положительному результату.
     Были случаи, когда подходящую квартиру подбирали, но документы забраковывались Сбербанком - сделка оказывалась недействительной. Хорошо, если до конца срока действия сертификата оставалось какое-то время. Впрочем, потеря сертификата - еще не худшее, что может ждать военнослужащего, ставшего жертвой непрофессионализма риэлторов. Сдав просроченный сертификат, можно хоть снова встать в очередь. Куда хуже лишиться через какое-то время приобретенной по нему квартиры. Если квартира, о чем мы уже говорили выше, вдруг оказалась «нечистой». Поэтому иметь дело лучше сразу с большим, известным агентством, которое дорожит и своим брэндом, и деловой репутацией.
     Судите сами: имеющая сотни сотрудников и десятки офисов крупная риэлторская компания или размещающееся, например, в трехкомнатной квартире агентство скорее подберет вам оптимальный вариант? Чья экспертиза приобретаемого жилья будет надежнее, а юридическое оформление сделки - безупречнее? Второй совет - обойдите несколько риэлторских компаний и сравните их предложения. И ни в коем случае никому не оставляйте сертификат - для подбора варианта он агенту не нужен, и без заключения договора , где подробно прописывались бы предоставляемые агентством услуги, не оставляйте никакой предоплаты.
     Если же вам в течение месяца не подобрали подходящий вариант, не слушайте больше никаких уговоров - идите к другому риэлтору.
     

---

     Год назад один наш сослуживец, реализуя выписанный на столицу сертификат, стал жертвой мошенников. Купившись на обещания риэлторов, оставил сертификат и внушительную сумму денег - более 1.000 долларов - в качестве предоплаты. Когда до конца срока действия сертификата оставалось два месяца, а жилье обещанных параметров так и не было найдено, он решил не искушать судьбу и идти в другое агентство. ГЖС ему отдали, но деньги не вернули. Как избежать такого обмана, если все агентства недвижимости, как я выяснил, требуют предоплату?
     Капитан 3 ранга С. Иванов.

     Дело тут не в предоплате, а в том, на каких условиях и за что вы ее оставляете. Чтобы не терять времени и тем более денег, при первой же встрече с риэлтором, выслушав его обещания, стоит детально оговорить все моменты вашей совместной работы. Будут ли каждый ее этап и все выданные обещания подтверждены соответствующим договором?
     Для наглядности прокомментирую схему нашей работы по реализации ГЖС, когда и для чего берем предоплату и что гарантируем. Встретившись с клиентом, выясняем, какое жилье он хочет приобрести. Убедившись в реальности его запросов, заключаем договор о намерениях. Берем небольшую - обычно около 6.000 рублей - предоплату и начинаем работать на поиск. По этому договору мы обязаны показать клиенту оговоренное количество соответствующих его требованиям (что также прописывается в договоре) квартир. Обычно речь идет о десяти квартирах, на просмотр которых уходит порядка 5 дней. Располагая объемной базой данных по выставленному на продажу жилью (электронные версии газет объявлений попадают к нам на день раньше, чем в печать), мы можем показать эти 10 уже имеющихся квартир и за один день. Военнослужащему за короткий срок сложно просмотреть все варианты и выбрать. После осмотра каждой квартиры заполняем протокол осмотра. Для чего это делается? Если мы не выполнили взятых на себя обязательств и не смогли предложить клиенту десяток соответствующих его требованиям квартир, возвращаем деньги. Если же владелец ГЖС, осмотрев все предложенное жилье и подписав после каждого осмотра соответствующий протокол, ни на чем не остановился и по каким-то причинам прерывает с нами работу, внесенная предоплата покрывает наши затраты на поиск. Все, как видите, открыто и честно. Но обычно ни того, ни другого не бывает, потому что соответствие запросов клиента реальности мы определяем еще до подписания этого договора.
     Итак, вариант найден. Заключаем второй договор - на покупку конкретной квартиры, в котором оговариваем сумму доплаты (рассматриваем вариант с доплатой). По этому договору компания несет ответственность за юридическую проверку квартиры и юридическое сопровождение сделки. Обязательства клиента - купить данную квартиру в случае положительных результатов ее проверки. До этого по попавшим в нашу базу данных квартирам была проведена лишь предварительная проверка - по представленным продавцами документам. Теперь же проверяем эту квартиру на предмет возможных претензий всех предыдущих собственников и юридической чистоты всех ранее проведенных с нею сделок. На этом этапе, взяв с военнослужащего аванс, передаем его продавцу еще до проверки. Эта предоплата вносится для того, чтобы продавец за время проверки не продал квартиру кому-нибудь еще. Если работаем с владельцем ГЖС без доплаты, аванс продавцу вносим из собственных средств. Если с квартирой все нормально, проводим сделку, если же она вдруг оказывается «нечистой», возвращаем военнослужащему его аванс, а с продавцом разбираемся уже сами.
     Таким образом, взятая с владельца ГЖС предоплата гарантирует, что он не откажется от сделки, дав на нее согласие, а передача этих денег продавцу бронирует выбранный вариант, что уже в интересах военнослужащего. Мы так работаем. Если же с вас, еще не успев предложить ни одной конкретной квартиры, требуют предоплату да еще и внушительного размера, не заключая при этом никаких договоров и все обещая лишь на словах, вот тут уже, какими бы привлекательными ни были обещания, пожалуй, стоит насторожиться. Особенно если при этом предлагают сразу же оставить сертификат и доверенность на право его реализации и последующую продажу приобретенной для вас квартиры.
     

---

     Где найти перечень риэлторских фирм, уполномоченных оказывать военнослужащим содействие в реализации ГЖС?
     Подполковник С. Матвейшин.

     Крупнейшие риэлторские компании Москвы давно выступают за так называемую аккредитацию риэлторов, официально рекомендованных Министерством обороны военнослужащим - владельцам сертификатов.
     Еще в июне на встрече риэлторов с представителями Минобороны было достигнуто предварительное соглашение о формировании системы подобной аккредитации. Пройти ее, судя по продекларированным критериям отбора, удастся только крупным и надежным компаниям. Проведение этой аккредитации, безусловно, позволило бы военнослужащим избежать роковых ошибок при реализации ГЖС.
     

---

     Сертификат выписан на Московскую область. Но планы поменялись, и возникло желание приобрести квартиру в Туле. Где можно получить компетентную, пусть даже платную, консультацию по этому и другим касающимся реализации сертификата вопросам?
     Майор С. Перязев.
     Вполне решаемая проблема. Реализовав ГЖС в Подмосковье, риэлторская компания продает купленное по сертификату жилье и либо приобретает военнослужащему квартиру в Туле, либо выдает ему вырученные деньги для последующей самостоятельной покупки жилья.
     Что же касается консультаций, то, искренне уважая нелегкий труд людей в погонах, специалисты риэлторской компании «Домострой» готовы дать всем военнослужащим бесплатные консультации по всем касающимся недвижимости вопросам по московскому многоканальному телефону 231-12-35. Готовы также оказать и практическую помощь в реализации ГЖС.