на главную страницу

13 Мая 2004 года

ГЖС

Четверг

Москва слезам не верит

Прежде чем выписать сертификат на столицу, стоит хорошенько подумать

Константин КОНСТАНТИНОВ.



Продление срока действия программы «Государственные жилищные сертификаты» еще на шесть лет стало хорошей новостью для тысяч заканчивающих службу офицеров и прапорщиков. Ведь только заветный сертификат дает уволившемуся в запас военнослужащему возможность быстро обрести заслуженное годами безупречной службы жилье, выбирая при этом город, дом и квартиру. Однако в реализации программы ГЖС, как уже не раз писала «Красная звезда», существуют проблемы. Около 10.000 сертификатов за последние пять лет, по данным Счетной палаты, остались невостребованными. А проще говоря, пропали вместе с зарезервированными под них бюджетными средствами. Не успев реализовать сертификаты в установленный срок, их обладатели по сути сами лишили себя возможности быстрого решения жилищной проблемы. Причем большая часть нереализованных ГЖС приходится на те регионы, где из-за разницы между рыночной и сертификатной ценой квадратного метра жилья на покупку квартиры сертификатных средств не хватает, и прежде всего на Москву. Однако вопреки этому обстоятельству, из года в год больше всего желающих обзавестись именно столичным сертификатом. Почему, видимо, объяснять не нужно. А вот об отрицательных последствиях такого повышенного спроса на Москву причем как для Минобороны, так и для самих обладателей столичных сертификатов, стоит поговорить особо.

     

     Из-за того, что выписанные на Москву ГЖС стоят в два раза дороже аналогичного сертификата на Орел, например, или Тверь, а выделяемые Минобороны средства под программу ГЖС ограничены, сертификатов попросту хватает не всем. И за ними, как раньше за квартирами, в частях выстраиваются очереди из увольняемых военнослужащих. По словам командира истребительного авиационного полка полковника Александра Горбанева, он по полгода, а то и больше не может назначить вновь прибывших лейтенантов на должности из-за того, что те заняты закончившими службу и ожидающими сертификатов увольняемыми офицерами. По словам начальника строительства и расквартирования Военно-воздушных сил генерал-лейтенанта Виктора Чечета, необходим закон, как-то регламентирующий порядок выдачи московских сертификатов, потому что чем больше ГЖС выписывается на столицу, тем меньше их выдается в целом, ведь один московский сертификат стоит, как два орловских. «Пока же такого закона нет, - говорит генерал, - стараемся объяснить это каждому запросившему ГЖС на Москву офицеру, просим проявить понимание…»

     Однако помимо все же не самых убедительных моральных мотивов отказаться от столичного сертификата существуют и куда более серьезные основания не выписывать ГЖС на Москву. Во-первых, приобретая квартиру в Москве по сертификату, не обойтись без огромной доплаты, размер которой увеличивается каждый месяц вместе с ростом цен на жилье в столице. А во-вторых, именно в Москве, где обладателям ГЖС доступен только вторичный рынок жилья, как нигде велика вероятность пострадать от непрофессионализма или даже от недобросовестности со стороны риелторов, без которых не обойтись при покупке квартиры.

     Первый аргумент против столичного ГЖС в комментариях не нуждается. Приведем лишь цифры. Военнослужащий без семьи, имеющий право на 33 кв. м общей площади, получает московский сертификат стоимостью 577 тыс. рублей. Реально же однокомнатную квартиру в Москве не купить дешевле 48 тыс. долларов. Плюс комиссионные риелтора - около 2 тыс. долларов - затраты и гонорар осуществляющего подбор варианта и сделку агентства. В итоге не обойтись без доплаты минимум в 30 тыс. долларов.

     Второй пример. Офицер имеет семью из трех человек. Это 54 кв. м общей площади и московский сертификат стоимостью 945 тыс. руб. При доплате, например, в 17 тыс. долларов можно рассчитывать на двухкомнатную «хрущевку» площадью 30 кв. м. Ну а чтобы купить квартиру улучшенной планировки в 50—70 кв. м, придется выложить все 47—57 тыс. долларов. И третий пример. Полковник, имеющий право на 15 кв. м дополнительной площади и семью из четырех человек, получает сертификат стоимостью 1 млн. 522 тыс. руб. Приобретая по такому сертификату квартиру при доплате в 17 тыс. долларов, можно рассчитывать на «двушку» площадью 44 кв. м, ну а нормальная трехкомнатная площадью от 72 до 90 кв. м встанет в 60 - 70 тыс. долларов доплаты. Впрочем, в последних двух вариантах можно уменьшить затраты, пожертвовав метражом. Но в любом случае на каждого члена семьи по московским законам не должно приходиться меньше 10 кв. м общей площади. Значит, в последнем, например, случае квартира должна быть не менее 40 кв. м, в предпоследнем – не менее 30 кв. м. В итоге в любом случае не обойтись без 17 тыс. выложенных из собственного кармана долларов. Словом, думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь.

     Но эта астрономическая доплата, образно говоря, лишь надводная часть айсберга. Теперь о подводной, которую сразу и не увидишь. Реализуя ГЖС на вторичном рынке жилья (первичный не доступен владельцам сертификатов из-за еще более астрономических сумм доплаты), не обойтись без риелторов – специалистов по сделкам с недвижимостью, которые и подберут жилье, и сумеют заинтересовать продавца квартиры вариантом работы с сертификатом, и юридически оформят сделку. Среди риелторов, безусловно, немало настоящих профессионалов, сотрудничество с которыми позволит самым выгодным образом распорядиться сертификатом. Но немало и нечистых на руку маклеров, готовых ради легкого заработка на обман. В большинстве случаев он происходит по такой схеме. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Поверив, офицер со спокойной душой возвращается в гарнизон и ждет квартиру. По мере того как срок реализации ГЖС (9 месяцев) сокращается, а подходящий вариант не находится, он становится все более сговорчивым, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы сертификат вообще не пропал.

     Только крупное агентство с безупречной репутацией может заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом. Малоизвестному, а потому не вызывающему особого доверия агентству сделать это сложно. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, не всегда приводя к позитивному результату. Хватаясь за любой заработок, такой риелтор сулит офицеру золотые горы – лишь бы отдал сертификат, и только потом начинает думать о своих возможностях по его реализации. Впрочем, судя по рассказам офицеров, обманутых нечистыми на руку маклерами, некоторые риелторы и не собирались заниматься реализацией ГЖС. Взяв предоплату (от 400 до 1.000 у.е.), они под предлогом поиска выгодного варианта просто тянули время. Когда же до конца срока действия сертификата оставались считанные недели, военнослужащие, не желая дальше искушать судьбу, забирали сертификаты и спешили в другое агентство. Деньги им при этом, естественно, не возвращали – на таких предварительных сборах и строился «бизнес» аферистов.

     Чтобы не попасть в подобную ситуацию, как бы вас ни уговаривали, не оставляйте сертификат – для подбора квартиры он не требуется. Если же вам в течение двух-трех месяцев не предложили ни одного приемлемого варианта, не слушайте больше никаких уговоров, идите в другое агентство.

     Впрочем, потерять ГЖС, не успев в установленный срок приобрести квартиру, еще полбеды. С просроченным сертификатом можно хотя бы снова в очередь встать. Куда хуже лишиться уже приобретенной по ГЖС квартиры или ее части. Дело в том, что операции на вторичном рынке предполагают определенный риск – покупка квартиры по ГЖС в этом плане ничем не отличается от покупки жилья за деньги. Купили вы, например, по сертификату квартиру, из которой в свое время незаконно были выписаны несовершеннолетние дети, также незаконно не попавшие при ее приватизации в число собственников, - они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье, и суд примет их сторону. Неважно, что вы о них ничего не знали, а квартира до того, как попасть к вам, уже несколько раз перепродавалась. Риск, сопутствующий приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости, обусловлен тем, что по закону все предыдущие собственники (или даже их наследники) приобретенной вами квартиры (права которых были ущемлены в результате неправильной приватизации или проведенных с нарушениями прежних сделок) могут в судебном порядке лишить вас права на это жилье.

     Застраховать себя от подобной трагедии можно, только приобретая квартиру с помощью известной риелторской фирмы с безупречной деловой репутацией и большим стажем работы. Лишь в этом случае можно быть на сто процентов уверенным, что вас и не обманут, и вариант подберут самый выгодный, и потом с купленной квартирой ничего не случится – проверенная. Понимая, как нелегко разобраться, особенно приехав в Москву лишь на несколько дней, в потоке заманчивых предложений от десятков фирм, готовых заняться пристройкой сертификата, попытаемся хоть немного помочь тем обладателям ГЖС, кого уже угораздило выписать сертификат на Москву.

     Судя по отзывам уже реализовавших в Москве сертификаты офицеров запаса, по упомянутым выше соображениям стоит иметь дело лишь со строго очерченным кругом риелторских фирм. Расскажем коротко о каждой из них.

     Московское агентство «МИЭЛЬ-Недвижимость» - одна из крупнейших риелторских компаний России. Работает с 1990 года. Рекламный слоган агентства «Нас рекомендуют друзьям» не просто слова, а формула успеха «МИЭЛЬ». 60 процентов клиентов обращаются к услугам компании по чьей-то рекомендации. Сегодня «МИЭЛЬ» - это более двух тысяч квалифицированных сотрудников и 19 отделений в Москве и области. О том, как руководство компании подходит к работе с сертификатами, можно судить уже по двум характерным фактам. Агентов, не сдавших экзамен по правилам реализации ГЖС, не допускают к телефонным дежурствам, а каждую последнюю субботу месяца специалисты «МИЭЛЬ» проводят для всех желающих бесплатные семинары по вопросам работы с сертификатами. В ежедневно обновляемой базе данных агентства - более полутора тысяч так называемых эксклюзивных квартир, владельцы которых связаны с компанией соответствующим договором. Помимо традиционных вариантов реализации ГЖС «МИЭЛЬ» может предложить одну из программ ипотечного кредитования: если сертификатных денег не хватает или существует намерение приобрести жилье большей площади, агентство находит банк, который оплатит недостающую сумму, и в течение 5 – 10 лет вы рассчитываетесь по кредиту. Квартира при этом сразу становится вашей собственностью. Особо стоит отметить, что в «МИЭЛЬ» (тел.: 777-33-77, 777-33-07) настолько уверены в юридической безупречности проведенных сделок, что всем клиентам выдают так называемое гарантийное обязательство, срок действия которого не ограничен. Оно гарантирует безвозмездную правовую (в том числе судебную) защиту их прав от любых посягательств бывших собственников. Если же защита не увенчалась успехом, компания в полном объеме возмещает клиенту понесенный ущерб.

     С максимальной выгодой для военнослужащих стараются реализовать каждый сертификат риелторы и другого крупнейшего столичного агентства недвижимости – компании «Домострой» (тел.: 980-50-78). По словам начальника отдела по работе с сертификатами Елены Хуснулиной, с 1998 года операции с ГЖС являются одним из приоритетных направлений работы агентства (основано в 1994 г.). Учитывая, как нелегко бывает уговорить владельца квартиры продать ее за сертификат, «Домострой» за счет сотрудничества с большим количеством частных риелторов и не работающих с сертификатами фирм заранее – под будущие сертификаты – подбирает и выкупает подходящие варианты квартир в Москве или ближайшем Подмосковье. Это не только уменьшает расходы – в большинстве случаев риелторы «Домостроя» приобретают военнослужащим жилье в Москве без доплаты, но и сокращает срок реализации ГЖС. Благодаря тому что компания ведет в Москве собственное строительство, «Домострой» может реально предложить обладателю ГЖС не только вторичное жилье, но и квартиру в новом доме, реализовав сертификат на этапе строительства, когда сертификатных средств может хватить и на новостройку. Схема покупки жилья при этом выглядит следующим образом: подобрав вариант в строящемся доме, военнослужащий подписывает с компанией договор. Затем на его сертификат «Домострой» приобретает жилье на вторичном рынке, тут же его продает, вкладывает деньги в новостройку. Когда дом закончен, военнослужащий получает свою квартиру. В Москве функционируют 12 отделений «Домостроя», в которых работают более 500 сотрудников. Юридическим сопровождением всей работы риелторов занимаются высококвалифицированные юристы, поэтому военнослужащим выдаются бессрочные гарантийные обязательства о юридической чистоте проведенных сделок.

     О стабильности и надежности агентства недвижимости «Нора» свидетельствуют не только стаж его работы (с 1992 года), ежегодное укрупнение агентства и расширение сфер его деятельности, но и тот факт, что ни один из сотен обратившихся в эту фирму владельцев воинских сертификатов не остался неудовлетворенным сотрудничеством с компанией «Нора». Все сотрудники агентства – профессионалы высокой квалификации. Среди них, кстати, немало и бывших военных, что, безусловно, помогает в работе с сертификатами. С ГЖС «Нора» работает третий год, с каждым годом увеличивая объем реализованных сертификатов. Особо стоит отметить, что «Нора» работает с клиентами только по эксклюзивным договорам, что выгодно в первую очередь клиентам – ведь фирма несет по этим договорам конкретные обязательства. Поэтому работа проводится более целенаправленно и ответственно. Стараясь максимально учитывать пожелания клиентов по подбору жилья и располагая мощной базой данных как первичного, так и вторичного жилья, выставленного на продажу по Москве и Московской области, специалисты агентства, как правило, довольно быстро подыскивают нужный вариант, уделяя особое внимание юридическому обеспечению сделки. Клиентам предлагаются и собственные, то есть находящиеся в собственности агентства квартиры, что еще больше ускоряет и удешевляет сделку. Понимая всю важность для военнослужащих решения жилищной проблемы, специалисты агентства «Нора» (тел.: 787-84-17, 995-84-56) готовы дать всем обратившимся военнослужащим бесплатные консультации и помочь в реализации ГЖС.

     Словом, по соображениям надежности и экономической целесообразности, покупая квартиру по сертификату в Москве, стоит иметь дело именно с этим кругом риелторских фирм. Цены в процессе работы накручивать вам в них тоже не будут - в отличие от десятков других фирм, в которых вас обязательно попытаются заинтересовать, продекларировав при первой встрече заманчивые, но, увы, ничем не подкрепленные условия. В представленных выше компаниях что пообещают, то и сделают. Но избежать упомянутой доплаты не удастся, и работая с ними. Поэтому в качестве резюме совет тем, кто еще не оформил сертификат: прежде чем выписывать ГЖС на Москву, не поленитесь заранее проконсультироваться у риелторов - по карману ли вам будет доплата, которую они попросят, чтобы купить по вашему сертификату квартиру в столице.


Назад
Rambler TOP 100 Яndex
 

Полное или частичное воспроизведение материалов сервера без ссылки и упоминания имени
автора запрещено и является нарушением российского и международного законодательства