В СОВРЕМЕННОЙ России такие исконные понятия, как отчий дом, семейный очаг, родительский кров, стали для многих лишь образным выражением, мечтой, потому что условия, в которых проживает основная масса населения страны, страшно далеки от заключенного в них идеала. И такое положение вещей будет сохраняться многие десятилетия, если в основе жилищного строительства будет доминировать нынешний принцип серийного «монументализма». Сейчас в этой сфере упор делается на панельно-монолитную технологию. Причем значительная часть возводимого жилья относится к разряду элитного или полуэлитного, то есть недоступного для большинства россиян. Если пытаться развивать главным образом это направление в жилищной стройиндустрии, то пройдет 100, а то и 200 лет, пока все нуждающиеся в новом добротном жилье обретут его, потому что темпы роста строительства не смогут превысить 6 - 7 проц., то есть будут оставаться на уровне темпов роста ВВП. Между тем ситуация в социальной сфере требует решения проблемы в ближайшее десятилетие. Обратимся к статистике.
     В настоящее время жилой фонд в России составляет около 3 млрд. кв. метров. При этом потребность оценивается еще в 2,6 млрд. квадратных метров. Иными словами, для того, чтобы удовлетворить существующие потребности населения в новом жилье, необходимо почти вдвое увеличить количество квартир и индивидуального жилья.
     По данным ряда социологических опросов, свыше 60 проц. граждан нашей страны не удовлетворены своими жилищными условиями. Иными словами, более 80 млн. человек хотели бы сменить свой дом или квартиру.
     До сих пор мерилом потребности человека в жилье у нас остается стандарт в 18 квадратных метров. Да, согласно статистике по состоянию на 2003 год на одного жителя России приходилось в среднем 20,2 кв. метра. Однако надо учитывать парадоксы средних чисел. Если рассматривать ситуацию по такому показателю, как распределение домашних хозяйств по числу комнат, то в среднем в одной комнате в России проживает 1,2 человека, то есть значительная часть граждан не имеет отдельной комнаты. Но даже если основываться на принятых показателях, то в 2,9 млн. домохозяйств на одного человека приходится менее 9 кв. метров.
     И это при том, что качество жилья в РФ оставляет желать много лучшего. Согласно официальным данным, жилые дома старше 30 лет сегодня составляют около 60 проц. всего жилого фонда нашей страны. Степень износа трети жилого фонда превышает 60 проц. Более 91 млн. кв. метров (3,2 проц. жилищного фонда) можно назвать ветхим или даже аварийным. Причем в некоторых областях этот процент выше. Так, по данным ИМЭПИ РАН, в Коми-Пермяцком АО этот процент составил уже 24,4, в Ингушетии – 16,3, в Тыве – 12,7, в Астраханской области – 11,9.
     Надо иметь в виду и еще один факт. Несмотря на то, что на дворе уже двадцать первый век, многие дома в нашей стране не имеют, например, горячей воды или даже водопровода. Скажем, водопроводом оборудованы только 23 проц. жилой площади в Республике Алтай, 44,6 проц. - в Калмыкии, 45,7 проц. – в Дагестане. В том же Дагестане 72 проц. жилой площади не имеют горячего водоснабжения, в Мордовии – 59,1, в Новгородской области – 37,9.
     Реальные положительные сдвиги на рынке жилья возможны только после успешного реформирования сразу трех сфер: собственно строительства домов, системы жилищного кредитования и ЖКХ.
     Безусловно, необходима еще и четвертая составляющая – повышение уровня доходов населения. Однако это достаточно длительный процесс, особенно учитывая то, как правительство порою излишне консервативно подходит к новациям в экономике. Скажем, на принятие решения об объединении авиастроительных предприятий Кабинету министров потребовалось 5 лет. Точку в этой эпопее поставил… Президент В.Путин, обязав правительство консолидировать отрасль. Может быть, неторопливость правительства и можно оправдать желанием принять оптимальное решение, что требует длительных обсуждений и дискуссий, но в результате такой медлительности создание новых рабочих мест в обрабатывающей промышленности идет низкими темпами и рассчитывать на быстрый рост средней заработной платы не приходится.
     Следовательно, выход один – надо подстраиваться под уровень доходов населения, снижая стоимость нового жилья до приемлемых пределов. Предложения на этот счет уже выработаны бизнес-сообществом, и требуется лишь политическая воля для их внедрения.
     Так, в сфере строительства необходимо предпринять следующие шаги. Во-первых, усилить конкуренцию между строительными компаниями на региональных рынках. Для этого нужно решительно избавиться от практики распределения подрядов на строительство по принципу «кумовства» и перейти к проведению открытых честных аукционов с привлечением как можно большего числа строительных компаний. Во-вторых, следует самым решительным образом вводить новые технологии при строительстве жилья. Напомню, что еще в далеком 1996 году была обнародована программа «Свой дом», в которой говорилось о необходимости снизить стоимость 1 кв. метра общей площади жилья до двухмесячного среднего дохода на душу населения. И сделать это предполагалось именно за счет внедрения новых эффективных технологий. 10 лет назад таких инноваций не было. Сейчас они появились.
     В ПОИСКАХ решения жилищной проблемы Национальный Инвестиционный совет разработал Концепцию «Малоэтажная Россия», предусматривающую массовое строительство качественного быстровозводимого и доступного жилья, продаваемого по умеренным ценам – 300 - 400 долларов за квадратный метр - с помощью ипотеки. Эту новую подотрасль можно создать за 2 года на основе современных технологий и сотрудничества между бизнесом и государством. В соответствии с разработанной концепцией частный сектор возьмет на себя решение всех вопросов, связанных со строительством жилья. Помощь государства должна состоять в выделении земельных участков под строительство малоэтажных поселков, создании инженерных сетей и системы ипотечного кредитования.
     Первые шаги в реализации этой концепции уже сделаны, пока в основном в одностороннем порядке, частным бизнесом. Речь идет о строительстве индивидуальных типовых домов, которые по американской технологии ведет Национальная жилищная корпорация (НЖК), входящая в НРК. Это быстровозводимые малоэтажные дома средней площадью от 100 - 150 кв. метров стоимостью в 30 - 40 тыс. долларов, которые собираются из ориентированной древесной плиты с утеплителем. Технология и используемые материалы позволяют добиваться высокой скорости сборки. НЖК уже реализовала ряд проектов по возведению таких домов в некоторых регионах России и готова распространить эту технологию в другие области и города, если найдет поддержку у государства. В этом случае Национальная резервная корпорация в лице НЖК готова построить 12 заводов по производству упомянутой ориентированной древесной плиты, которые позволяют возводить дома с высокой степенью скорости сборки. Заводы должны быть расположены так, чтобы снизить транспортные расходы, - вблизи крупных городов. Их строительство обойдется в несколько сотен миллионов долларов. Мы готовы за это взяться.
     Но если одновременно с созданием заводов и сборкой каждого дома придется взвалить на себя еще и заботу о выделении участков земли под поселки (что означает неравную «битву» с местными властями), если инженерные сети и ипотека тоже лягут на наши плечи, то это уже будет непосильной ношей. Успеха можно добиться только через подлинное партнерство государства и бизнеса (не такое, как в авиапроме). За нами – заводы и строительство, за государством – земля, инженерные сети, ипотека и разбюрократизация всего процесса взаимоотношений между партнерами. При этих условиях можно будет дать жилье всем нуждающимся россиянам в течение пяти лет.
     Надо признать, что стоимость таких домов в 30 - 40 тыс. долларов для жителей крупных городов не является слишком большой, если учесть, что однокомнатная квартира в Москве в не самом престижном районе стоит около 60 тыс. долларов. Для граждан же, проживающих в других регионах, где зарплата в 5.000 рублей считается не самой низкой, цена такого дома может показаться астрономической. Именно поэтому параллельно с реформой строительства важно проводить и преобразования в сфере ипотечного кредитования. Очевидно, что сегодня страна имеет большой излишек средств от экспорта нефти, газа и металлов.
     Ряд экономистов, к числу которых отношусь и я, предлагают направить эти средства на развитие ипотеки в России. Прежде всего на снижение процентной ставки по кредитам и на создание рынка долгосрочных заимствований – 25-30 лет.
     Если перенаправить часть средств стабилизационного фонда на нужды населения, то стоимость жилья в России резко снизится и возникнет новая подотрасль – строительство быстровозводимого доступного жилья.
     ОТДЕЛЬНЫМ направлением здесь мог бы стать проект обеспечения собственным жильем военнослужащих. Объявленное намерение постепенного перехода к контрактной армии требует не только решения вопросов денежного довольствия солдат и офицеров, но и создания комфортных условий проживания семей военнослужащих – в добротных квартирах или домах. Это стало бы дополнительным стимулом притока в армию свежих сил из интеллектуальных слоев населения.
     Известную сложность на пути реализации этой программы представляют проблемы ЖКХ. Большие коммуникационные системы, магистральные теплотрассы создавались еще во времена советской власти. Сегодня эти системы устарели не только физически, но и морально.
     Сегодня около 40 проц. населения России живет в малых городах и поселках. Их особенностью является преобладание малоэтажной застройки, большая площадь населенных пунктов и соответственно значительная протяженность коммуникаций, которые нужно постоянно ремонтировать. А денег на это, как правило, не хватает. Иными словами, примерно 58 млн. человек проживают в сотнях тысяч, а то и миллионах домохозяйств, нуждающихся в коренной модернизации системы отопления и обеспечения горячей водой.
     В настоящее время более 70 проц. всех трубопроводов отопления и горячего водоснабжения требуют замены или капитального ремонта. Не лучше ситуация и с оборудованием для котельных. В сложившейся ситуации перевод жилья в малых и средних населенных пунктах, а также в военных городках на индивидуальные источники отопления может стать оптимальным путем развития реформирования ЖКХ, поскольку наряду с высокой надежностью и экономичностью обеспечивает значительное снижение монтажных и эксплуатационных затрат.
     Необходимо переходить от изживших себя технологически, малоэффективных магистральных сетей к индивидуальным, позволяющим регулировать снабжение теплом и горячей водой в отдельном доме или даже в квартире.
     В пользу индивидуальных источников отопления говорит и то, что их КПД как минимум на 25 проц., а в отдельных случаях и на 90 с лишним проц., превышает соответствующий показатель ныне эксплуатируемых крупногабаритных котлов. При этом плата населения за отопление может быть снижена, по некоторым расчетам, более чем в два раза.
     Затраты жителей на содержание индивидуальной системы отопления существенно ниже, чем расходы на оплату централизованного теплоснабжения.
     Схема реформы внедрения системы индивидуального теплоснабжения выглядит следующим образом. Банк предоставляет кредит районной администрации, которая закупает и устанавливает в квартирах и домах автономные газовые котельные (АГК) с одновременной заменой старых труб и батарей. Жители могут при желании сразу выкупить систему АГК. В ином случае она переходит в их собственность после возвращения кредита, предоставляемого администрацией не более чем под 8 проц. годовых. Такая низкая ставка возникает из-за того, что кредит банка гасится администрацией региона частично из средств населения, а частично – из регионального бюджета.
     Расчеты показывают, что кредит, который необходимо будет получить владельцу однокомнатной квартиры при внедрении индивидуальной системы отопления, составляет всего 500 долларов. Этот кредит может быть без труда погашен в допустимые сроки без существенного увеличения нагрузки на семейный бюджет.
     К сожалению, все эти идеи, инициативы и начинания пока с большим трудом пробиваются к высоким государственным чиновникам. Хотелось бы надеяться, что в Челябинске не прозвучат, как это бывало не раз, слова успокоения, а будут обсуждены и приняты дельные предложения по решению проблемы доступного жилья.
     УБЕЖДЕН, реализация предлагаемой программы быстровозводимого доступного жилья с индивидуальным теплоснабжением по мере развития системы долгосрочного ипотечного кредитования позволит решить многие острые проблемы нашего общества – демографические (доказано, что новое качественное жилье ведет к росту рождаемости), миграционные, социально-психологические и, что очень важно, будет способствовать формированию и расширению среднего класса собственников, представляющего собой основу процветания цивилизованного государства.