Ответ на квартирный вопрос

     Реальной альтернативы сертификату нет и в ближайшие годы не будет, считает руководитель рабочей группы Минобороны РФ по реализации программы ГЖС генерал-майор Александр Рыльский. Не согласиться с этим трудно. Только сертификат дает уволившемуся в запас военнослужащему возможность быстро обрести жилье, выбирая при этом понравившиеся город, дом и квартиру. Внесенные же российским Правительством в прошлом году поправки в программу ГЖС еще больше увеличили и без того широкие возможности сертификата. Теперь все, а не только прослужившие 25 «календарей» военнослужащие получили право на 100-процентную оплату положенного жилья. А офицеры в званиях от полковника и выше, имеющие ученую степень преподаватели военных вузов и некоторые другие категории – право на оплату дополнительных 15 квадратных метров. Результат не заставил себя ждать. В Минобороны РФ приводят цифры, свидетельствующие о росте популярности ГЖС. Из 37 тысяч реализованных за весь пятилетний период действия программы сертификатов на 2002 год приходится 14,5 тысячи – больше чем третья часть.
     Правда, не везде, как признают в Главном квартирно-эксплуатационном управлении (ГлавКЭУ) Минобороны, ГЖС работает одинаково эффективно. В таких регионах, как Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Самара, Калининград, из-за разницы между рыночной и сертификатной ценой квадратного метра реализовать ГЖС непросто. Зато, например, в Смоленске, Белгороде, Курске, Иваново или Воронеже с помощью сертификата можно приобрести квартиру улучшенной планировки. Все зависит от цен на жилье в том или ином регионе.
     Однако приобрести жилплощадь на вторичном рынке недвижимости в принципе можно везде. Вот многие и предпочитают «двушку» в московской «хрущобе» просторной трехкомнатной квартире где-нибудь в тьмутаракани. Право выбора – за военнослужащим. В этом еще один плюс программы «Государственные жилищные сертификаты». На такой же алгоритм рассчитана накопительная система обеспечения жильем офицеров и прапорщиков, но заработает она только лет через десять. А значит, все это время ГЖС по-прежнему будет по сути единственным ответом на квартирный вопрос.
     

Минусы программы

     Приоритет в обеспечении увольняемых военнослужащих жильем, по словам заместителя начальника ГлавКЭУ генерал-майора Вадима Никольского, отдан сертификатной программе прежде всего из-за ее защищенности. Не имея на руках денег, их не отдашь проходимцам или фирмам-однодневкам, как это бывало раньше, когда под строительство жилья военнослужащим выдавали ссуды. Алгоритм реализации ГЖС предполагает, что купившая или построившая жилье фирма получит сертификатные деньги лишь после оформления квартиры в собственность обладателя ГЖС.
     Но этим же обстоятельством обусловлен и главный минус программы. Приобретение жилья на стадии строительства, когда дом едва «вылез» из земли, как известно, обходится в полтора-два раза дешевле готовой квартиры. В этом случае сертификатных денег вполне хватало бы и на новостройку в тех же Москве или Санкт-Петербурге. Разговоры о позволивших бы вкладывать сертификат в строящееся жилье поправках в программу ГЖС идут не первый год, но воз, как говорится, и ныне там. В итоге в ряде регионов и существует разница между рыночной и сертификатной стоимостью квадратного метра.
     Наиболее ощутима она в столице. На I квартал текущего года сертификатная цена одного «квадрата» московской жилплощади – 17 тысяч рублей, реально же цена даже самого дешевого столичного жилья не опускается ниже 20–25 тысяч. Впрочем, никакой катастрофы в этом нет. Реализуя сертификат в Москве, военнослужащий либо приобретает на него жилье меньшей площади, либо доплачивает. Проблема в другом.
     В силу упомянутых обстоятельств сертификатных денег хватает на приобретение жилья (даже с уменьшением метража) лишь на вторичном рынке. Но продавцы квартир – в большинстве своем частные лица – не хотят иметь дело с сертификатами, предпочитая «живые» деньги. Кроме того, любые операции на вторичном рынке жилья всегда предполагают определенный риск. Словом, не обойтись без риэлтора, работа которого, во-первых, стоит денег. Во-вторых, не все риэлторы обладают достаточным уровнем профессионализма, позволяющим и максимально выгодно для военнослужащего вложить ГЖС, и самим не остаться внакладе. Заработать же хотят все. Отсюда и обилие нереализованных сертификатов.
     Рассуждая о причинах, не позволяющих на 100 процентов реализовать программу ГЖС, генерал-майор Рыльский говорит о недостаточной настойчивости самих военнослужащих и недопонимании командиров, не предоставляющих им возможность выехать на место для реализации ГЖС.
     Но самой распространенной причиной слабой реализации сертификатов, отмечают в
     Минобороны, является неправильный выбор риэлтора. Что подтверждается и статистикой Счетной палаты: большая часть нереализованных ГЖС приходится именно на те регионы, где из-за разницы между рыночной и сертификатной стоимостью квартир владельцам ГЖС приходится иметь дело с вторичным жильем, а значит - с риэлторами.
     

Как избежать обмана

     Среди риэлторов, безусловно, немало настоящих профессионалов, сотрудничество с которыми позволит самым выгодным образом распорядиться сертификатом. Но немало и нечистых на руку маклеров, готовых ради легкого заработка на любой обман. В большинстве случаев он происходит по такой схеме. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Поверив, офицер со спокойной душой возвращается в гарнизон и ждет квартиру. По мере того как срок реализации ГЖС (9 месяцев) сокращается, а подходящий вариант не находится, он становится сговорчивее, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы сертификат не пропал вовсе.
     Только крупное агентство с безупречной репутацией может заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом. Малоизвестному, а потому не вызывающему особого доверия агентству сделать это сложно. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, не всегда приводя к позитивному результату. Хватаясь за любой заработок, такой риэлтор сулит офицеру золотые горы – лишь бы отдал сертификат, и только потом начинает думать о своих возможностях по его реализации. Впрочем, судя по рассказам офицеров, обманутых нечистыми на руку маклерами, некоторые риэлторы и не собирались заниматься реализацией ГЖС. Взяв предоплату (от 400 до 1.000 у.е.), они под предлогом поиска выгодного варианта просто тянули время. Когда же до конца срока действия сертификата оставались считанные недели, военнослужащие, не желая дальше искушать судьбу, забирали сертификаты и спешили в другое агентство. Деньги им при этом не возвращали – на таких предварительных сборах и строился «бизнес» аферистов.
     Чтобы не попасть в подобную ситуацию, не давайте никому никакой предоплаты! И, как бы вас ни уговаривали, не оставляйте сертификат – для подбора квартиры он не требуется. Если же вам в течение двух-трех месяцев не предложили ни одного приемлемого варианта, не слушайте никаких уговоров – идите в другое агентство.
     Впрочем, потерять ГЖС, не успев в установленный срок приобрести квартиру, – еще полбеды. С просроченным сертификатом можно хотя бы снова в очередь встать. Куда хуже лишиться уже приобретенной по ГЖС квартиры или ее части. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы самым внимательным образом отнестись к выбору риэлторского агентства. Дело в том, что операции на вторичном рынке, как мы уже говорили, предполагают определенный риск – покупка квартиры по ГЖС в этом плане ничем не отличается от покупки жилья за деньги.
     Купили вы, например, по сертификату квартиру, из которой в свое время незаконно были выписаны несовершеннолетние дети, так же незаконно не попавшие при ее приватизации в число собственников, – так они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье, и суд примет их сторону. Неважно, что вы о них ничего не знали, а квартира до того, как попасть к вам, уже несколько раз перепродавалась. Риск, сопутствующий приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости, обусловлен тем, что по закону все предыдущие собственники (или даже их наследники) приобретенной вами квартиры (права которых были ущемлены в результате неправильной приватизации или проведенных с нарушениями прежних сделок) могут в судебном порядке лишить вас права на жилье.
     Словом, обратившись только в известное агентство с безупречной репутацией, можно быть на сто процентов уверенным, что вас и не обманут, и вариант подберут самый выгодный, и потом с купленной квартирой ничего не случится, поскольку та проверенная...
     – Мы тесно работаем с Российской гильдией риэлторов в плане того, чтобы рекомендовать военнослужащим идти к тем фирмам, которые не один год работают на рынке недвижимости и никогда не подводили своих клиентов, – резюмирует руководитель рабочей группы Минобороны РФ по реализации программы ГЖС генерал-майор Рыльский.
     Все эти агентства в рамках одной статьи не представишь. Остановимся на тех из них, которые работают в наиболее проблемных для реализации ГЖС регионах – Москве и Санкт-Петербурге и которые обеспечивают наиболее выгодные условия реализации ГЖС, а также максимальную юридическую чистоту сделок.
     

Кому довериться?

     Московское агентство «МИЭЛЬ-Недвижимость» – одна из крупнейших риэлторских компаний России. Работает с 1990 года. Рекламный слоган агентства «Нас рекомендуют друзьям» не просто слова, а формула успеха «МИЭЛЬ». 60 процентов клиентов обращаются к услугам компании по чьей-то рекомендации. Сегодня «МИЭЛЬ» – это более двух тысяч квалифицированных сотрудников и 19 отделений в Москве и области. О том, как руководство компании подходит к работе с сертификатами, можно судить уже по двум характерным фактам. Агентов, не сдавших экзамен по правилам реализации ГЖС, не допускают к телефонным дежурствам, а каждую последнюю субботу месяца специалисты «МИЭЛЬ» проводят для всех желающих бесплатные семинары по вопросам работы с сертификатами. В ежедневно обновляемой базе данных агентства – более полутора тысяч так называемых эксклюзивных квартир, владельцы которых связаны с компанией соответствующим договором. Помимо традиционных вариантов реализации ГЖС, «МИЭЛЬ» может предложить одну из программ ипотечного кредитования: если сертификатных денег не хватает или существует намерение приобрести жилье большей площади, агентство находит банк, который оплатит недостающую сумму, и в течение 5 – 10 лет вы рассчитываетесь по кредиту. Квартира при этом сразу становится вашей собственностью. Особо стоит отметить, что в «МИЭЛЬ» (тел.: 777-33-77, 777-33-07) настолько уверены в юридической безупречности проведенных сделок, что всем клиентам выдают так называемое гарантийное обязательство, срок действия которого не ограничен. Оно гарантирует безвозмездную правовую (в том числе судебную) защиту их прав от любых посягательств бывших собственников. Если же защита не увенчалась успехом, компания в полном объеме возмещает клиенту понесенный ущерб.
     С максимальной выгодой для военнослужащих стараются реализовать каждый сертификат риэлторы и другого крупнейшего столичного агентства недвижимости - компании «Домострой» (тел.: 231-12-35). По словам начальника отдела по работе с сертификатами Елены Хуснулиной, с 1998 года операции с ГЖС являются одним из приоритетных направлений работы агентства (основано в 1994 г.), что подтверждает и статистика, озвученная представителями Минобороны на прошедшей минувшей осенью выставке «Обеспечение жильем военнослужащих»: в 2002 году каждый пятый выписанный на Москву сертификат был реализован специалистами «Домостроя». Учитывая, как нелегко бывает уговорить владельца квартиры продать ее за сертификат, «Домострой» за счет сотрудничества с большим количеством частных риэлторов и не работающих с сертификатами фирм заранее – под будущие сертификаты – подбирает и выкупает подходящие варианты квартир в Москве или ближайшем Подмосковье. Это не только уменьшает расходы - в большинстве случаев риэлторы «Домостроя» приобретают военнослужащим жилье в Москве без доплаты, – но и сокращает срок реализации ГЖС. Благодаря тому что компания ведет в Москве собственное строительство, «Домострой» может реально предложить обладателю ГЖС не только вторичное жилье, но и квартиру в новом доме, реализовав сертификат на этапе строительства, когда сертификатных средств может хватить и на новостройку. Схема покупки жилья при этом выглядит следующим образом: подобрав вариант в строящемся доме, военнослужащий подписывает с компанией договор. Затем на его сертификат «Домострой» приобретает жилье на вторичном рынке, тут же его продает, вкладывает деньги в новостройку. Когда дом закончен, военнослужащий получает свою квартиру. В Москве функционируют 12 отделений «Домостроя», в которых работают более 500 сотрудников. Юридическим сопровождением всей работы риэлторов занимаются высококвалифицированные юристы, поэтому военнослужащим выдаются бессрочные гарантийные обязательства о юридической чистоте проведенных сделок.
О стабильности и надежности агентства недвижимости «Нора» свидетельствуют стаж его работы (с 1992 года), ежегодное укрупнение агентства и расширение сфер его деятельности. Все сотрудники агентства – профессионалы высокой квалификации. Среди них, кстати, немало и бывших военных, что, безусловно, помогает в работе с сертификатами. С ГЖС «Нора» работает третий год, с каждым годом увеличивая объем реализованных сертификатов. Особо стоит отметить, что «Нора» работает с клиентами только по эксклюзивным договорам, что выгодно в первую очередь клиентам – ведь фирма несет по этим договорам конкретные обязательства. Поэтому работа проводится более целенаправленно и ответственно. Стараясь максимально учитывать пожелания клиентов по подбору жилья и располагая мощной базой данных как первичного, так и вторичного жилья, выставленного на продажу по Москве и Московской области, специалисты агентства, как правило, довольно быстро подыскивают нужный вариант, уделяя особое внимание юридическому обеспечению сделки. Клиентам предлагаются и собственные, то есть находящиеся в собственности агентства квартиры, что еще больше ускоряет и удешевляет сделку. Понимая всю важность для военнослужащих решения жилищной проблемы, специалисты агентства «Нора» (тел.: 787-8417, 995-8456) готовы дать всем обратившимся военнослужащим бесплатные консультации и помочь в реализации ГЖС.
     Особое отношение к владельцам воинских сертификатов у сотрудников «Северо-восточной риэлторской компании» (тел.: 180-01-66, 186-89-29) объясняется, наверное, тем, что вся мужская половина отдела, специализирующегося на работе с ГЖС, проходила срочную воинскую службу во многих регионах бывшего СССР, а большинство сотрудников этого агентства недвижимости сами в прошлом офицеры. А кроме того, по мнению руководства компании, нет более эффективной рекламы, чем рекомендации довольных работой риэлторов клиентов. Если последние остались довольны, обязательно приведут друзей. Именно по этому принципу за последний год к услугам «Северо-восточной риэлторской компании» один за другим с просьбой реализовать ГЖС обратились десять моряков из Мурманска и Полярного. К безусловным плюсам работы с «Северо-восточной риэлторской компанией» можно отнести предлагаемый владельцам ГЖС широкий выбор жилья, юридическую безупречность сделок и самые сжатые сроки реализации ГЖС. За счет некоторых профессиональных секретов этому агентству удается реализовывать сертификаты в месячный срок, что особенно актуально для потерявших драгоценное время действия ГЖС военнослужащих, купившихся на сладкоречивые обещания взявших задаток и не собиравшихся пристраивать сертификат аферистов.
     Немало бывших военнослужащих трудятся и в риэлторской компании «Белый город». Именно они в основном и работают с воинскими сертификатами. Причем клиент может выбрать себе риэлтора. Индивидуально подходя к каждому клиенту, «Белый город» (тел.: 772-00-44) может предложить несколько разных схем реализации ГЖС. В прошлом году в связи с возросшим количеством обращений владельцев сертификатов в агентстве был образован отдел по работе с ГЖС, в рамках которого работает специальная служба бесплатных консультаций для военнослужащих. В ходе таких консультаций специалисты агентства точно оценивают возможные варианты и перспективы реализации ГЖС. Имеющие реальный опыт работы с сертификатами риэлторы агентства, по словам генерального директора компании Михаила Чумалова, в отличие от недобросовестных риэлторов не обещают то, что не могут сделать, работают только с реальными вариантами и предоплату за работу с ГЖС не берут. Кроме того, ввиду большого опыта работы агентства на вторичном рынке недвижимости, обширной эксклюзивной базы данных процесс подбора квартиры не затягивается на длительный срок. Еще одно подкупающее обстоятельство в стиле работы этого существующего с 1994 года агентства недвижимости: реализовав сертификат, «Белый город» не бросает клиента, по желанию последнего на выгодных условиях продолжая работать с ним дальше, становясь, что называется, семейным риэлтором.
     Больше десяти лет на российском рынке жилья успешно работает риэлторская компания «Московские огни - Мегапир», член Фонда «Офицерское братство» (президент маршал Д.Т. Язов), член Ассоциации офицеров запаса Сухопутных войск «Мегапир». Компания оказывает благотворительную адресную помощь семьям погибших офицеров и военнослужащим, проходящим службу в Чечне. Важным направлением в ее работе является реализация воинских сертификатов. Специалисты компании не только оказывают бесплатные консультации всем обратившимся владельцам ГЖС, но и, откликаясь на просьбы военнослужащих, проводят выездные консультации в гарнизонах. За последние месяцы, например, они побывали в воинских частях, дислоцированных в Московской области, на Урале, на Камчатке и Дальнем Востоке, где были проведены встречи в гарнизонах. Кстати, после этого, по словам директора компании Дмитрия Балакина, обращений владельцев сертификатов стало значительно больше. Сейчас компания располагает внушительной базой данных по выставленному на продажу жилью как в Москве, так и в области. Если в процессе реализации сертификата владелец выписанного на Москву ГЖС изменил решение, пожелав приобрести жилье, например, в Подмосковье, сотрудники компании готовы провести «под ключ» и такую сделку. «Московские огни» всегда могут предложить выгодные варианты в подмосковных городах - Лобне, Чехове, Подольске, Домодедово и других. Особое внимание риэлторы этого агентства недвижимости традиционно уделяют юридической защищенности сделок. За все время работы с сертификатами в адрес компании «Московские огни» (тел.: 105-88-92, 206-87-97) поступают только положительные отзывы от благодарных клиентов.
     У тех же, кто выбрал в качестве постоянного места жительства Подмосковье, где владельцам ГЖС в основном также доступен только вторичный рынок, есть основания остановить выбор на Наро-Фоминске. На западной окраине этого быстро развивающегося в экономическом плане райцентра строительной компанией «Пересстрой» (тел. (095) 746-43-22; 363-37-00) сооружается целый микрорайон для владельцев сертификатов. Помимо жилого фонда, состоящего из 9 пятиэтажных домов и 20 двухэтажных коттеджей на две семьи, в городке, получившем название «Восточный», предусматривается вся необходимая инфраструктура – детский сад, кафе, медпункт и торговый центр. Самое интересное, что за квартиры в новых домах этого расположившегося в живописном месте микрорайона владельцам сертификатов не придется доплачивать. Впрочем, у желающих приобрести квартиру большей по отношению к предусмотренной сертификатом площади, разумеется, такая возможность будет. Есть желание и средства – можно приобрести даже двухуровневую квартиру общей площадью 98 кв. м в рассчитанном на две семьи комфортабельном коттедже с 2 сотками земли в придачу. Если этот инвестируемый «Агрохимбанком» и находящийся под патронажем Госстроя проект будет успешно реализован (в чем не приходится сомневаться – запись на будущие квартиры уже идет), подобные микрорайоны для увольняемых офицеров, по словам председателя совета директоров «Агрохимбанка» Владимира Гамзы и руководителя «Пересстроя» полковника запаса Анатолия Щукина, будут потом строиться и в других городах. Впрочем, не последнюю роль в привлекательности этого предложения играет экономическое благополучие Наро-Фоминского района. Обилие предприятий, в том числе с долей иностранного капитала, предполагает наличие большого качества высокооплачиваемых рабочих мест.