По просьбе читателей мы продолжаем разговор с начальником отдела по работе с сертификатами риэлторской компании «Домострой» Еленой Хуснулиной. Именно это, имеющее 12 отделений в Москве, агентство недвижимости предлагает сегодня оптимальные условия реализации ГЖС в столице. В прошлой публикации «Как реализовать ГЖС? Обещания и реальная помощь «пристраивающих» сертификат столичных риэлторов не всегда совпадают» («Красная звезда» от 17.07.2003 г.) Елена Захаровна очень доходчиво объяснила, как, выбирая риэлторское агентство, которому доверить сертификат, отличить реально готовых и способных помочь специалистов от преувеличивающих свои возможности - лишь бы заполучить клиента - малопрофессиональных риэлторов. Сегодня мы предложили ей поговорить на другую, не менее актуальную для заинтересованной категории читателей тему. Цены на жилье в Москве, увы, продолжают расти. Если еще в январе по сертификату можно было приобрести квартиру, потеряв в метраже, но ничего не доплачивая, теперь это сделать почти невозможно. Пусть небольшую сумму, но доплачивать все же придется. Размер этой доплаты и ее соответствие качеству приобретаемого жилья зависят от профессионализма риэлтора. Так на что все-таки можно реально рассчитывать, имея выписанный на столицу сертификат? Обратившись с этим вопросом к представителю риэлторской компании «Домострой» Елене Хуснулиной, мы попросили ее рассказать о реальном положении дел, ничего ни преувеличивая. Какой бы нерадостной ни была ситуация.
     - Зачем мне что-то преувеличивать? Агитировать военнослужащих идти к нам? Прежде чем выбрать риэлтора, которому доверить сертификат, большинство офицеров, приехав в столицу, проводят собственный, скажем так, маркетинг, сопоставляя предложения разных агентств. Надеюсь, что после того, как я поделилась с военнослужащими некоторыми профессиональными секретами, выбрать агентство, обеспечивающее действительно лучшие во всех отношениях условия, им будет еще проще. Для тех же, кто не смог ознакомиться с той публикацией, поясню вкратце: выбирая агентство недвижимости, сравнивайте не обещания, а реальные возможности риэлторов. Чтобы отличить первое от второго, спросите, готов ли риэлтор прописать все, что обещает, в договоре? Если обещания делаются исключительно в устной форме, после чего вам предлагают оставить сертификат, а также доверенность на работу с ним и право распоряжаться приобретенным по нему жильем, выводы делайте сами.
     Теперь о возможностях ГЖС. К сожалению, цены на жилье в столице и ближайшем Подмосковье, как вы правильно заметили, продолжают расти. Связано ли это с падением курса доллара или увеличением спроса на жилье, факт остается фактом: без доплаты по сертификату купить жилье в столице сегодня малореально. Вопрос - сколько придется доплачивать и жилье какого качества сумеет при этой доплате приобрести то или иное риэлторское агентство. Объясню популярно. Сертификатная стоимость жилья в столице - 17 тысяч рублей за квадратный метр общей площади, рыночная же цена не опускается ниже 27 тысяч. Если еще в начале года при учтенном в сертификате праве на 15 дополнительных метров, пойдя на значительную потерю в метраже, с трудом, но можно было уложиться в сертификатную цену, сейчас это, увы, удается крайне редко. Дело в том, что нельзя уменьшать метраж ниже учетной нормы, то есть до такого количества метров на каждого члена семьи, что военнослужащий, поселившись в такую квартиру, тут же мог бы встать на учет как нуждающийся в улучшении жилищных условий. Для Москвы это норма 10 метров общей площади на человека, для Московской области - 7 метров жилой площади. То есть общая площадь приобретаемой по сертификату для семьи из четырех человек московской квартиры не должна быть меньше 40 метров.
     
- Расскажите на конкретных примерах о типовых вариантах приобретения жилья в столице с помощью ГЖС.
     
- Существует два основных варианта. Первый - при как можно меньшей доплате или вообще без нее на сертификат покупается то, что можно купить. Второй - увеличив доплату, можно подобрать уже более лучший вариант. Теперь примеры. Офицер, имеющий семью из 3 человек и право на 54 метра общей площади, получает выписанный на Москву сертификат стоимостью 918 тысяч рублей. Минимум, который мы ему можем приобрести, - 30 метров общей площади. Это однокомнатная квартира. При минимальной доплате (около 2.000-3.000 у.е. плюс услуги агентства) можем подобрать такую квартиру в Бирюлево или Бескудниково. В Зеленограде, это находящийся в 40 минутах езды от столицы на электричке район Москвы, можем найти вариант без доплаты. Следующий пример. Семья из 4 человек, глава семьи, имеющий право на дополнительную площадь, полковник. Сертиртификат будет стоить 1 млн. 479 тыс., или приблизительно 48 тысяч долларов. Без доплаты можем приобрести ему квартиру в нашей новостройке - «двушку» от 50 метров общей площади, с кухней 8,5 метра. Доплатив 6-7 тысяч долларов, офицер с нашей помощью может рассчитывать уже на хорошую двухкомнатную квартиру улучшенной планировки на вторичном рынке - от 54 метров общей площади, с кухней 9 метров. Либо на трехкомнатную от 50 метров, с кухней от 5 метров. Если есть возможность доплатить 10 тысяч долларов, это будет уже трехкомнатная квартира в девятиэтажном доме общей площадью 64 метра, с кухней 7 метров.
     
- Если офицер не полковник, и сертификата, выписанного на него одного либо на двух членов семьи, не хватает даже на однокомнатную? Доплачивать тоже нечем.
     
- Тоже не катастрофично. В этом случае можем приобрести так называемую перспективную комнату. В двухкомнатной, например, квартире, где, помимо него, будет жить семья, которая вскоре получит собственное жилье, или в доме, запланированном в ближайшее время под снос. Снесут дом - владелец комнаты бесплатно получит отдельное жилье. Есть и другие варианты. Недавно, например, к нам пришел клиент, которому около года назад помогли по сертификату купить комнату (не перспективную) в двухкомнатной квартире. Пришел с просьбой помочь расселить их коммуналку. Расселили. Дом был дорогой, район хороший, каждой семье удалось приобрести по собственному жилью. Ничего доплачивать офицеру запаса не пришлось: покупал он по сертификату только жилую площадь, а продавал уже общую. Остался очень доволен. Надо отметить, что это далеко не единственное обращение бывших офицеров, которым мы когда-то помогли приобрести жилье с помощью ГЖС. Уволившиеся военные – это, как правило, активная часть общества. Приобретая хоть что-то, люди цепляются за Москву, находят хорошую работу и через несколько лет улучшают свои жилищные условия. Так что не надо бояться столицы.
     Ну а для тех, кто хочет сразу приобрести жилье получше, но не имеет необходимой доплаты, можем предложить вариант ипотечного кредитования. Чтобы покрыть недостающую для приобретения хорошей квартиры сумму, помогаем оформить в банке кредит, за который военнослужащий потом в течение 5–10 лет расплачивается. Есть и еще один вариант решения этой проблемы. Продав комнату или квартиру в Москве, тут же покупаем военнослужащему хорошее просторное жилье в ближнем Подмосковье. Капитану 3 ранга Андрею Белоусову, например, пришедшему к нам за три дня до истечения срока действия сертификата, о котором я рассказывала в прошлый раз, мы, продав его однокомнатную московскую квартиру, купили трехкомнатную в пригороде Люберец - поселке Томилино - общей площадью 72 квадратных метра. Офицер остался очень доволен.
     
- Давайте рассмотрим и другой вариант. Военнослужащий имеет возможность доплатить - получил, например, в наследство квартиру и хочет, реализуя сертификат, приобрести хорошую квартиру в доме-новостройке.
     
- Как известно, покупать жилье в новостройке лучше на этапе строительства. Когда дом едва вылез из земли, квартира в нем будет продаваться в 1,5 раза дешевле, чем когда он будет построен и сдан. Но сертификат, как известно, можно вкладывать только в готовое жилье - не будет свидетельства из Мосрегистрации о праве собственности военнослужащего на жилье, Сбербанк не перечислит продавцу деньги. Мы эту проблему решаем. Работаем по такой схеме. Сначала реализуем сертификат, получая то, что оплачивает государство. Причем, приобретая это жилье, мы уже знаем, что будем его продавать. И уже заранее можем определиться по новостройке. Сдавая договор по покупке квартиры по сертификату на регистрацию, бронируем для себя новостройку, то есть расплачиваемся со строителями по цене, по которой она продается сегодня. Военнослужащий при этом подписывает два договора. Один связывает его с продавцом приобретаемой по сертификату квартиры, второй - с агентством, в нем прописаны все детали этой многоходовой сделки. Таким образом, военнослужащий, фактически приобретая квартиру в доме-новостройке на этапе строительства, остается в выигрыше. Можем, кстати, предложить и собственные новостройки. Успешно развиваясь, компания «Домострой» много инвестирует в собственное строительство; сегодня мы можем предложить нашим клиентам 10 тысяч квартир по 150 адресам. Можем предложить свои новостройки в Солнцево, Выхино, Никулино, Митино. В районе станций метро «Измайловский парк», «Щелковская», «Преображенская площадь». По Подмосковью имеем свои новостройки в Мытищах, Люберцах, Железнодорожном, Балашихе, Красногорске, Одинцове, Троицке. Покупка наших новостроек будет для военнослужащих еще выгоднее, потому что в этом случае мы можем забронировать для владельцев ГЖС понравившуюся квартиру и, главное, ее цену уже на этапе декларации намерений, то есть в самом начале работы с сертификатом.
     
- А как вы работаете со вторичным рынком недвижимости Подмосковья? Обеспечивается ли в этом случае столь же широкий выбор предлагаемого жилья, как по Москве?
     
- Безусловно. Этот выбор обеспечивает схема нашей работы с подмосковной недвижимостью. Мы давно и плотно сотрудничаем с риэлторами всех подмосковных районов. Они-то, владея обстановкой на местах куда лучше любых столичных риэлторов, и подберут оптимальный вариант.
     
- Комиссионные при таком варианте, выходит, удвоятся, а надежность?
     
- Комиссионные не увеличатся. Гарантии же «Домостроя» при такой схеме работы полностью сохраняются. Договор военнослужащий заключает с нами - как раз для того, чтобы именно мы, а не кто-то, несли потом ответственность за эту сделку. Большую часть работы в этом случае проводят тоже наши специалисты, а с подобравшим вариант местным агентством недвижимости рассчитываемся потом сами.
     
- И, пожалуй, последний, чисто практический вопрос. Перечислите, пожалуйста, документы, которые, приехав в Москву, должен иметь при себе владелец сертификата.
     
- Сам сертификат и одна его нотариально заверенная копия; справка о составе семьи; документы, удостоверяющие личность обладателя ГЖС и членов его семьи (к удостоверению личности офицера должна прилагаться справка о регистрации по месту жительства или паспорт с отметкой о прописке); доверенность на покупку от всех членов семьи старше 14 лет (если они не присутствуют при сделке); заявление от всех совершеннолетних членов семьи о том, что в браке не состоят, или согласие супругов членов семьи владельца сертификата, не включенных в сертификат; свидетельство о заключении брака (если состоит в нем) владельца сертификата. Более подробную информацию об этих документах и по всем интересующим военнослужащих вопросам можно получить по телефону: 231-12-35. По этому же телефону можно выслать для проверки правильности оформления и все вышеназванные документы. Готовы помочь всем обратившимся военнослужащим.