Наметившаяся в последнее время тенденция выступления добросовестных риэлторов «единым фронтом» по целому ряду вопросов, в том числе и по введению механизма государственного контроля за работой с ГЖС, не столько продиктована стремлением защитить честь мундира, сколько отражает озабоченность профессионалов рынка недвижимости масштабной дезинформацией потребителей. Рынок государственных жилищных сертификатов, единодушно отметили участники пресс-конференции, нацелен на специфическую категорию граждан, для которых цена ошибки при решении жилищного вопроса слишком велика.

     По словам президента МАГР Григория Полторака, в ходе реализации программы ГЖС государство сегодня снимает с себя некоторые регулирующие функции, переходя к регулированию экономическими мерами. В этом смысле профессиональные участники рынка недвижимости заинтересованы в качественной и ответственной работе с обладателями ГЖС. Задача состоит в том, чтобы предоставить военнослужащим как можно большее число вариантов гарантированной реализации сертификата, соблюдая при этом закон и определенные правила игры.

     Эту мысль развила руководитель отдела по работе с ГЖС компании «Домострой» Елена Хуснулина. Сотрудники компании имеют дело с сертификатами более четырех лет и могут с уверенностью сказать, что за это время на рынке произошли существенные изменения. Еще несколько лет назад офицеру, получившему ГЖС с правом реализации в Москве и Подмосковье, весьма трудно было найти продавца, который согласился бы продать квартиру по этой ценной бумаге. Лишь единичные риэлторские фирмы могли тогда помочь военнослужащему. Да и тем зачастую приходилось действовать на свой страх и риск, поскольку не был отлажен механизм взаимодействия с госструктурами, участвующими в реализации сертификатов.

     Сегодня, по словам Елены Хуснулиной, на этом поле играет значительно большее число риэлторских компаний, часть из которых стали полноправными участниками федеральной программы ГЖС. Однако трудности в реализации сертификатов по-прежнему существуют. В первую очередь это резкое несоответствие размера предоставляемой субсидии и рыночной стоимости жилья как в Москве, так и в области. Военнослужащий, не имея доплаты в несколько тысяч долларов, не может рассчитывать на приобретение в столице жилья даже минимальной площади, в домах не самого лучшего качества (пяти- или девятиэтажных «коробках» 60 - 70-х годов постройки). Проблему эту мог бы помочь решить механизм ипотечного кредитования военнослужащих, который, увы, пока не создан.

     Другой проблемой, и об этом «Красная звезда» не раз рассказывала, является то, что офицер лишен возможности приобрести жилье в новостройке на этапе ее возведения, когда цена квадратного метра минимальна. Это связано с тем, что в соответствии с правилами выпуска и погашения сертификатов военнослужащий имеет право приобрести квартиру по договору инвестирования только в доме, принятом в эксплуатацию. При этом он должен сдать в Сбербанк документы, удостоверяющие права собственности на купленное жилье. Но получить их можно, покупая квартиру у строителей, только после полной ее оплаты. Банк же не оплатит покупку до тех пор, пока не будет предъявлено свидетельство о собственности. В итоге - замкнутый круг! Не говоря уже о том, что сроки оформления квартир в собственность после приемки дома комиссией варьируются в Москве от 6 до 12 месяцев. Срок же действия ГЖС ограничен 9 месяцами. Соответственно говорить о приобретении жилья на нулевом цикле строительства по сертификату не приходится.

     Елена Хуснулина обратила внимание и на нестабильность рынка жилья. Цена квадратного метра растет не по дням, а по часам, сертификат же выписывается в рублевом эквиваленте, соответственно он подвержен инфляции. Да и появление на рынке большого числа компаний, занимающихся реализацией ГЖС, имеет обратную сторону, ведь механизмы контроля качества оказываемых ими услуг сегодня отсутствуют. Огромной проблемой может стать юридическая чистота сделки. Печальные примеры уже имеются. Увы, не всем военнослужащим удается быстро сориентироваться в особенностях рынка недвижимости московского региона, оценить квалификацию и надежность компании, которой доверяется сертификат.

     Для решения этого комплекса проблем, по мнению Елены Хуснулиной, нужны не только усилия отдельных риэлторских фирм, но и помощь риэлторских сообществ, а также разработка этих вопросов на уровне государственных структур и нормативных актов. По мнению представителей «Домостроя», желательно, чтобы МАГР или Российская гильдия риэлторов (РГР) ввели добровольную сертификацию в этой сфере с жесткими критериями отбора. Необходимо также наладить серьезное обучение этой деятельности. Под эгидой МАГР было бы неплохо ввести программу обучения работе с воинскими сертификатами. На сегодняшний день такой практики нет. Очень важно, чтобы существовала система гарантий качества услуг и защиты клиента от недобросовестных фирм. А значит, необходима аккредитация, не позволяющая неопытным риэлторам непрофессионально работать с сертификатами, дискредитируя профессию риэлтора в целом.

     Очень важно, чтобы военнослужащие в регионах уже на момент получения ГЖС имели информацию о фирмах, квалифицированно работающих с сертификатами. И здесь, по мнению участников пресс-конференции, немалую роль могли бы сыграть государственные структуры. Поскольку официально военнослужащие такую информацию не получают, большинство приходит к риэлторам по личным связям или чьим-то рекомендациям. Но такие рекомендации не всегда объективны. А риэлторская конкуренция в этой сфере не всегда честна. Некоторые фирмы пытаются заработать на неосведомленности и доверчивости офицера. Вот почему военнослужащие, по мнению фирм - членов МАГР, прежде всего должны получать информацию о фирмах, прошедших добровольную аккредитацию, и информация эта должна исходить из официальных источников. Только при этих условиях рынок работы с ГЖС станет цивилизованным. Компании смогут конкурировать друг с другом рыночными методами за счет качества, цен на услуги, эффективности работы персонала. Слишком уж велика цена ошибки для офицера или прапорщика, заплатившего за этот сертификат годами службы...

     Представитель компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Борис Басин призвал коллег видеть разницу между обычным покупателем, который, как правило, живет и работает в Москве и имеет цель улучшить жилищные условия, и военнослужащим - человеком, не искушенным в решении квартирных вопросов, которому сложно ориентироваться на рынке.

     С другой стороны, обладатели ГЖС - мужчины среднего возраста, весьма образованные, умеющие работать с людьми. Как правило, «на гражданке» они находят хорошо оплачиваемую работу. К примеру, в компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» немало бывших военных нашли применение своим способностям.

     И это стоит учитывать, ведь обладая достойным, стабильным заработком, офицеры запаса могут рассчитывать не только на сертификат, они могут использовать кредит и разнообразные технологии рассрочки платежа. Зарабатывая до 1.000 долларов в месяц, человек имеет возможность безболезненно выплатить за несколько лет необходимую сумму и сразу поселиться в хорошей квартире.

     Разумеется, в этом случае не обойтись без гарантий. Борис Басин особо отметил, что в «МИЭЛЬ-Недвижимость» подобная практика существует уже давно и технология отработана до мелочей. В некоторых случаях в целях обеспечения безопасности компания предварительно расплачивается с продавцом недвижимости собственными средствами. И именно поэтому необходимо включить в схему приобретения квартиры с помощью ГЖС саму риэлторскую фирму. Сегодня же ее как бы... не существует. Будто человек, получивший на руки сертификат, должен выйти на продавца и урегулировать с ним все финансовые вопросы самостоятельно. На самом же деле львиная доля сделок с недвижимостью по ГЖС осуществляется именно через риэлторов. Кстати, некоторые из них на пресс-конференции отметили тот факт, что налаживается конструктивное сотрудничество с рабочей группой Минобороны по реализации программы ГЖС, возглавляемой генерал-майором Александром Рыльским. Сегодня она ставит перед собой задачу включить все конструктивные предложения в новые правила реализации сертификатов.

     Для военнослужащих, подчеркнул Борис Басин, было бы очень выгодно, если бы крупнейшие риэлторские компании получили возможность реализовывать ГЖС по схеме, по которой они работают с московскими жилищными субсидиями. Договоры в этом случае компании заключают как с получателем субсидии, так и с продавцом квартиры. Деньги же из московского бюджета приходят на счет риэлторской фирмы, гарантирующей реальное получение покупателем квартиры, а продавцом - денег. Вряд ли серьезная компания будет рисковать при этом своим авторитетом. «Кинуть» клиента способна лишь фирма-однодневка, не особо дорожащая своей репутацией.

     Владелец сертификата, отметил Борис Басин, ничем не хуже обычного клиента, которому риэлтор гарантирует юридическую чистоту сделки. И тот факт, что ГЖС оплачен из федерального бюджета, накладывает еще большую ответственность. Поэтому риэлтор обязан гарантировать, что квартира, приобретаемая военнослужащим в новостройке даже на стадии фундамента, будет оформлена в собственность обладателя ГЖС. Компания «МИЭЛЬ» готова гарантировать это собственными средствами, своим авторитетом.

     Технологии, которые существуют в этой компании, позволяют практически каждому военнослужащему приобрести квартиру в Москве. Речь опять-таки о технологиях ипотеки, рассрочки, краткосрочного кредита под возможную отработку и т.д. Эти технологии, по словам Басина, помогают понять, что нужно военнослужащему, что он собой представляет, можно ли ему доверять. Риэлторов не зря называют специалистами по общению с людьми. «Пусть нам дадут возможность, с одной стороны, рисковать, а с другой - доверять человеку», - заключил представитель компании «МИЭЛЬ-Недвижимость».

     Идея о том, что риэлторы готовы брать на себя ответственность не только перед клиентом, но и перед государством за целевое использование бюджетных средств, звучала и в других выступлениях. Практика реализации жилищных субсидий в Москве показывает, что тем, кто профессионально работает на рынке недвижимости, можно и нужно доверять. По словам президента МАГР Григория Полторака, есть смысл идти и несколько дальше. Опыт банков, предлагающих ипотечные программы, опыт работы с крупными инвесторами показывает, что хорошая квартира в Москве - вполне реальная мечта для тех, кому государство выделило ГЖС. Изучив устойчивость финансового положения того или иного инвестора, с ним можно заключить договор на строительство жилья с использованием ГЖС под гарантии инвестора или коммерческого банка.

     На взгляд Григория Полторака, государство должно шире смотреть на реализацию этой федеральной программы. Надо иметь в виду, что «сертификатное» жилье рассчитано на экономически активную часть населения, которое «на гражданке» будет созидать, обеспечивать налоговые поступления в бюджет, в конце концов, формировать здоровый генофонд нации. Исходя из этого, муниципалитетам, наверное, имеет смысл идти на то, чтобы под строительство такого жилья либо выделять площадки на льготных условиях, либо проводить специальные инвестиционные конкурсы, условием которых станет реализация квартир исключительно по ГЖС. С одной стороны, это стало бы своеобразной субсидией властей, а с другой - обеспечило бы приток в регион трудоспособного контингента. Во всем мире это нормальная градообразующая политика. И, наверное, пора уже применить ее в России.

     Участники пресс-конференции высказали отношение и к такому явлению, как «обналичка» ГЖС с последующей продажей квартиры в Москве и приобретением ее в другом регионе. На взгляд большинства риэлторов, пора осознать, что это реалии нашей жизни. Надо либо закрывать на это глаза и никого не ругать, либо что-то предпринимать для того, чтобы разрешить вопрос экономически. Сегодня все стали грамотными, поэтому с юридической точки зрения к такого рода операциям не придерешься. Но люди вынуждены «обманывать» государство потому, что оно... обманывает их. Без комплексного подхода, использующего возможности ипотеки, без получения военнослужащим прав на покупку жилья в новостройке и т.д. рассчитывать на проявление «сознательности» не стоит. Это нужно понять и принять. Либо поднять сертификатную стоимость квадратного метра жилья в Москве и Подмосковье до рыночного уровня. Нынешние же правила игры волей-неволей заставляют военнослужащих «обманывать». Другого выхода у них нет. При этом чувствуют они себя, по наблюдению риэлторов, крайне некомфортно. Воспитание не то...

     Участники разговора, состоявшегося под эгидой МАГР, приняли решение обратиться в Госстрой РФ и Министерство обороны России с предложением создания системы государственной аккредитации риэлторских компаний, работающих с воинскими сертификатами.

     Аккредитованные компании, которые заслужили доверие, проведя десятки сделок по реализации ГЖС, по мнению участников пресс-конференции, были бы вправе рассчитывать на получение определенного ресурса со стороны Госстроя и Минобороны. Под таким ресурсом понимается официальная рекомендация военнослужащим обращаться именно в эти агентства и компании. А там уж пусть они между собой конкурируют. Главное - гарантии, которые получит обладатель ГЖС. Гарантии, подкрепленные государственной аккредитацией, которой «кинувшая» клиента в погонах фирма в любой момент может лишиться. Страх потерять аккредитацию будет мощным сдерживающим фактором на пути «черных» маклеров. Иными словами, большинство риэлторских контор, работающих на московском рынке недвижимости, сами высказываются за то, чтобы создать механизм контроля за их работой с воинскими сертификатами. Основой такого механизма должна стать добровольная аккредитация - своеобразный экзамен на умение работать с ГЖС. Поддерживают эти предложения и в Министерстве обороны.

     В июне прошел очередной годовой съезд Российской гильдии риэлторов. Один из «круглых столов» с участием представителей Минобороны на нем был посвящен профессиональному обслуживанию владельцев сертификатов. Достигнуто предварительное соглашение о формировании системы аккредитации риэлторских фирм для работы в рамках федеральной программы ГЖС. Одними из основных критериев разрабатываемой в Минобороны системы аккредитации работающих с ГЖС риэлторских компаний, по словам генерал-майора Александра Рыльского, станут наличие сертификата соответствия, полученного в рамках системы добровольной сертификации Российской гильдии риэлторов, и наличие полиса страховой профессиональной ответственности на сумму не менее 5 млн. рублей (для фирмы, реализующей ГЖС в столице) и от 3 до 5 млн. рублей для фирм, реализующих ГЖС в других регионах России. Впрочем, руководитель рабочей группы Минобороны по реализации ГЖС генерал-майор Александр Рыльский сам пообещал рассказать обо всем этом читателям «Красной звезды», когда работа над правилами предполагаемой аккредитации будет завершена.

     Однако уже сегодня можно прогнозировать, что кому-то столь строгие требования будут не по зубам. Такие риэлторы наверняка вспомнят, что лучшая защита - это нападение, и перейдут к массированным пиар-атакам на коллег. Одна из риэлторских компаний (не входящая в МАГР) делает это уже сегодня, путем голословных обвинений и перевирания фактов пытаясь дискредитировать в СМИ известные фирмы, давно работающие на рынке недвижимости. Бороться с конкурентами таким способом просто непорядочно. Вот почему на заседании комитета МАГР не в первый раз была обсуждена этика поведения некоторых коллег на информационном пространстве. По словам представителя компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Евгения Редькина, ранее было принято решение о разработке своеобразного этического кодекса, под которым подпишутся ведущие риэлторские компании. Жизнь показывает, что работу над таким кодексом надо ускорить. На заседании комитета принято открытое письмо, осуждающее нарушения профессиональной этики со стороны отдельных недобросовестных риэлторов.
     

P.S. Крупнейшие риэлторские компании столицы «МИЭЛЬ-Недвижимость» (тел.: 777-33-77) и «Домострой» (тел.: 231-12-35) по договоренности с «Красной звездой» готовы оказывать всем обратившимся военнослужащим бесплатные консультации по вопросам реализации ГЖС.