Идею создания Национального совета по жилищной политике высказал Президент России Владимир Путин на заседании президиума Госсовета, посвященного формированию в стране масштабного рынка доступного жилья. Это связано с необходимостью продумать механизмы, обеспечивающие координацию в работе всех уровней власти при управлении проектами такого масштаба, как обеспечение доступным и комфортным жильем граждан России.
     Однако это в будущем. А пока ситуация не так хороша, как хотелось. В своем вступительном слове глава государства сказал, что сегодня приобретение жилья - это привилегия в основном только состоятельных граждан. И привел следующие данные.
     Жилищный фонд в России составляет почти три миллиарда квадратных метров. Оборот и эксплуатация всего этого огромного хозяйства уже давно осуществляются на рыночных условиях. Почти 70 процентов жилой площади находятся в частной собственности. Частный капитал занят в более чем 90 процентах строительных организаций страны. Причем строительство жилых домов финансируется преимущественно за счет инвестиций самих граждан, которые, кстати, несут и основные коммерческие риски.
     При этом действительно новые технологии отечественной строительной индустрии соседствуют с устаревшими правилами и инструкциями, с плохо развивающейся, изношенной коммунальной инфраструктурой.
     Глава государства отметил, что за последние три года наращивание объемов жилищного строительства происходило ежегодно. В 2004 году, например, в строй введен 41 миллион квадратных метров жилья, что на 12,5 процента больше, чем в 2003 году. Но этот уровень значительно отстает от показателей конца 80-х годов (примерно в два раза), при этом темпы ввода жилплощади для малообеспеченных граждан сокращаются.
     По отдельным оценкам, в очередях на получение жилья до сих пор стоят порядка 4,5 миллиона семей. Время ожидания составляет 20 лет. При этом покупка квартиры или индивидуального дома доступна только пяти процентам населения, в лучшем случае – семи процентам, если дополнительно к своим накоплениям они смогут привлечь кредиты банков.
     На конец 2004 года средняя цена продажи жилья составила около 20 тысяч рублей за один квадратный метр. И это при средней фактической стоимости строительства в 9700 рублей. Средняя цена превышает себестоимость больше чем в два раза.
     Решить задачу создания масштабного рынка доступного жилья предполагается через правовые, финансово-экономические и организационные условия, которые помогли бы большинству российских семей самостоятельно приобрести жилье. Для решения этой проблемы нужно предпринять ряд соответствующих шагов: пересмотреть действующую федеральную целевую программу «Жилище», принять необходимые нормативные правовые акты, добиваться роста объемов годового жилищного строительства, демонополизировать строительный рынок и открыть его для эффективных застройщиков.
     Одним из способов решения жилищной проблемы остается развитие институтов долгосрочного кредитования, в том числе за счет снижения процентных ставок. При этом президент особо отметил, что от принятых ранее на себя обязательств государство не отказывается, не имеет права отказываться.
     Основным докладчиком на заседании выступил челябинский губернатор Петр Сумин. Он также раскритиковал низкую эффективность федеральной целевой программы «Жилище», прежде всего из-за недостаточного финансирования и, главное, отсутствия механизмов привлечения внебюджетных средств. Напомнил, что программа ГЖС для военнослужащих реализована лишь на 44 процента. Сообщил, что на подпрограмму обеспечения жильем молодых семей сначала планировалось 75 миллионов рублей на всю (!) Россию. Кроме того, подсчитал, что с нынешними темпами (в 2004 году ликвидированы непригодные для проживания дома площадью 299,5 тысячи квадратных метров - это 0,32 процента от того, что мы имеем) на расселение ветхого аварийного жилья (это 90 миллионов квадратных метров и пять миллионов человек) нам понадобится более 180 лет. И указал путь, в котором предстоит двигаться. В прошлом году выдано всего 46 тысяч ипотечных кредитов, по ипотечным схемам жилье строилось только в 24 субъектах Российской Федерации. При этом все виды жилищных кредитов России, по оценке экспертов, составляют менее одного процента внутреннего валового продукта. В то же время в Соединенных Штатах этот показатель равен 55 процентам, а в Европе – 35 процентам. Однако объемы ипотечного кредитования смогут быть увеличены, только если ставки кредитования и уровень первоначального взноса снизятся, а требования к заемщикам.
     Петр Сумин предложил до 2010 года вдвое увеличить количество строящегося жилья и реформировать систему жилищно-коммунального хозяйства. Одним из механизмов достижения этой цели должна стать разработка и реализация новой редакции федеральной целевой программы «Жилище». Кроме того, по мнению челябинского руководителя, бюджеты всех уровней должны финансировать это строительство в режиме 50 на 50. Среди других предложений губернатора – принятие законопроекта «О стройсберкассах» и вовлечения предприятий-работодателей в решение жилищных вопросов работающих. Вкупе со снижением процентной ставки по ипотеке до семи – девяти процентов, компенсацией для молодых семей части кредита в зависимости от числа рожденных детей и снижением размера первоначального взноса до 10 – 15 процентов с нынешних 30, это все и должно привести в 2010 году к удвоению вводимого в строй жилья.
     Президент согласился с докладчиком, что кредиты должны быть не такими большими, ставки – поменьше, а сроки возврата подольше, но идею о стройсберкассах не поддержал. По его мнению, если условия экономически будут привлекательными, то и действующие финансовые учреждения с удовольствием будут работать в рамках этих программ.
     От правительства выступил вице-премьер Александр Жуков, который назвал цель миллион кредитов в год к 2010 году вполне достижимой. Для этого государству необходимо сконцентрироваться на обеспечении дешевой ипотеки. Взявший за ним слово глава Минфина Алексей Кудрин выступил против увеличения вливания денег в эту сферу экономики без создания условия для роста предложения, так как это приведет только к опережающему росту цен на жилье. Здесь вмешался челябинский губернатор, который заявил, что надо строить, а не покупать. По его словам, государство сегодня покупает жилье на вторичном рынке и тем самым задирает цену. А надо вкладывать эти деньги в строительство и этим снижать стоимость.
     Чуть позже в спор ввязался заместитель министра экономического развития и торговли России Андрей Шаронов, назвавший реплику «строить, а не покупать на вторичном рынке» заблуждением. По его мнению, государство не должно лезть в строительство.
     Вице-спикер Госдумы Георгий Боос среди первоочередных мер назвал привлечение частного капитала в развитие инженерной инфраструктуры и введение налога на недвижимость (вместо налога на имущество физических лиц) исходя из рыночной стоимости квартир с отдачей его полностью в местные бюджеты. Последнее связано с необходимостью связывать интересы муниципалитета с развитием именно жилья. А первое – с довольно пессимистическим прогнозом Бооса. По его словам, в 2006 году может произойти снижение темпов строительства жилья, потому что исчерпывается лимит точечной застройки. Неразвитость инфраструктуры и отсутствие свободных земельных участков с развитой инфраструктурой приведет к дефициту строительных площадок. Он также сообщил, что в Госдуме сформулированы 26 мер по стимулированию предложения и 23 меры по стимулированию спроса.
     Выступивший после этого генеральный директор ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Александр Семеняка заявил, что без господдержки все-таки не обойтись. И в пример привел США, где ипотека начиналась с государственной помощи банкам, а в 80-е годы весь акцент сместился к оказанию помощи в развитии рынка ипотечных ценных бумаг. Сегодня ипотечные ценные бумаги – это половина всего финансового рынка в Соединенных Штатах. То есть государство оказывало поддержку принятия части рисков в момент запуска программ. У нас в России господдержка требуется еще из-за отсутствия «длинных денег». Людям нужны 30-летние кредиты, чтобы проавансировать их невысокие доходы на длинный срок, а рынок капитала может дать кредит сегодня только на три-пять лет.
     По итогам Госсовета можно резюмировать, что создание рынка доступного жилья и развитие ипотеки – задачи решаемые, об этом говорили практически все его участники. И цифра в миллион кредитов в год достижима. Вот только путь к ней, если вспомнить спор Кудрина и Сумина, может лежать почти в противоположных направлениях.