Для эффективной реализации накопительно-ипотечной системы в Минобороны создано Федеральное государственное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих». При этом «Росвоенжилье» (как сокращенно оно называется) работает в интересах всех федеральных органов исполнительной власти, в которых законом предусмотрена военная служба. Открывая именные накопительные счета участников накопительно-ипотечной системы, «Росвоенжилье» выдает им свидетельства о праве на получение целевого жилищного займа, с помощью которого военнослужащий может оформить в банке ипотечный кредит на покупку квартиры. При этом право на подобный заем участник программы, напомним, получает не сразу, а через три года после попадания в реестр участников НИС.
     Для военнослужащих, заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года, участие в накопительно-ипотечной системе носит добровольный характер, а для заключивших его после 1 января 2009 года оно обязательно. Таким образом, 2009 год стал первым годом, в котором все выпускники вузов «по умолчанию» стали участниками данной программы: в результате только в Минобороны в реестр участников НИС было внесено более 14 тысяч выпускников вузов.
     Напомним, что накопительно-ипотечная система имеет целый ряд существенных отличий от ранее действующей системы обеспечения военнослужащих постоянным жильем. Во-первых, для включения в реестр ее участников не требуется признания военнослужащего бесквартирным или нуждающимся в улучшении жилищных условий. То есть не учитывается, как раньше, наличие у него или членов его семьи жилья, в том числе в собственности. Во-вторых, учитывая, что целевой жилищный заем предоставляется уже по истечении трех лет пребывания в реестре участников НИС, военнослужащий уже через три года после окончания вуза может приобрести жилье. В-третьих, квартира, приобретенная с использованием целевого жилищного займа, сразу же оформляется в его собственность и может использоваться не только для проживания, но и для сдачи в наем, а следовательно, стать не только местом проживания, но и источником дополнительного дохода. При этом место приобретения жилья не зависит от места службы участника НИС. Еще одной важной особенностью приобретения жилья по накопительно-ипотечной системе является возможность улучшения качества приобретаемого жилья посредством доплаты личными средствами. Таким образом, при приобретении военнослужащим - участником НИС жилья в собственность могут быть использованы три финансовые составляющие. Первая - накопительная, величина которой зависит от времени пребывания военнослужащего в реестре участников НИС. Чем больше времени являешься участником данной системы, тем она больше. Для участвующих в НИС с 1 января 2005 года (то есть с начала функционирования данной программы) эта сумма на сегодня составляет порядка 470 тыс. рублей. Вторая составляющая - получаемый в банке и погашаемый затем государством ипотечный кредит. В 2010 году его варьируемый от года к году размер не должен превышать 2 млн. рублей. Ну и третья возможная составляющая - личные средства военнослужащего, при наличии которой участник НИС может приобрести квартиру даже в таких привлекательных для инвестирования в жилье субъектах РФ, как Москва и Московская область. Впрочем, чтобы приобрести здесь жилье хорошего качества, с максимальной эффективностью использовав возможности накопительно-ипотечной системы, важно не ошибиться и в выборе риелтора - специалиста по сделкам с недвижимостью, который поможет приобрести жилье максимально хорошего качества. Впрочем, помощь риелтора не будет лишней и при реализации ипотечного кредита в других регионах: ведь покупая с его помощью жилье на более экономичном, вторичном, рынке, можно рассчитывать и на квартиру большего метража, и на более широкий выбор вариантов.
     Что же желательно знать участнику НИС, приобретая жилье на вторичном рынке недвижимости и выбирая оказывающего в этом помощь риелтора? С этими вопросами мы обратились к одному из ведущих, специализирующихся на ипотечном кредитовании московских риелторов - директору агентства недвижимости IRG Елене Хуснулиной. Напомним, что, возглавляя направление по работе с государственными жилищными сертификатами военнослужащих в другой компании, Елена Хуснулина регулярно выступала на страницах «Красной звезды», в течение пяти лет отвечая на вопросы наших читателей, связанные с реализацией ГЖС. Она не только проконсультировала за это время сотни офицеров запаса, но и лично помогла многим из них с максимальной эффективностью реализовать жилищный сертификат. Сегодня Елена Хуснулина возглавляет собственное агентство, специализирующееся на приобретении жилья с помощью ипотечных кредитов.
     - Елена Захаровна, расскажите пошаговый алгоритм приобретения жилья участником накопительно-ипотечной системы.
     - Начнем с того, что являющийся участником программы не менее трех лет военнослужащий пишет рапорт на получение целевого жилищного займа. Когда этот рапорт попадает в «Росвоенжилье», ему выписывают свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа, которое позволит оформить в банке ипотечный кредит. Затем это свидетельство экспресс-почтой доставляется в часть и выдается военнослужащему. Далее необходимо обратиться или в банк, который выдает участникам накопительно-ипотечной системы кредиты на покупку жилья, или в занимающееся «военной ипотекой» риелторское агентство, у которого налажены связи с такими банками. Объясню, почему второй вариант предпочтительнее: срок действия свидетельства ограничен, а чем больше времени будет у риелтора на подбор подходящего варианта жилья, тем в итоге качественнее окажется приобретенная им квартира. Кстати, заострила бы внимание, что если на реализацию государственных жилищных сертификатов отводилось аж
     9 месяцев, свидетельство о праве на получение целевого жилищного займа действительно только три!
     - А как военнослужащему найти и банк, и риелтора?
     - Сориентировать участника накопительно-ипотечной системы на предмет того, куда ему обращаться, помогут в региональных филиалах «Росвоенжилья». В настоящее время такие филиалы функционируют в Санкт-Петербурге, Воронеже, Волгограде, Краснодаре, Самаре, Екатеринбурге, Барнауле, Новосибирске, Мурманске, Владивостоке, Калининграде, Смоленске, Нижнем Новгороде, Ростове-на-Дону, Ставрополе, Новороссийске, Владикавказе, Челябинске, Чите, Хабаровске, Петропавловске-Камчатском. Там подскажут и нужный банк, и надежное риелторское агентство. В Московском регионе, например, ипотечные кредиты участникам накопительно-ипотечной системы предоставляют «Банк жилищного финансирования», «Фора-Банк», «Мосстройэкономбанк» и другие.
     - Выбирая риелтора, наверное, предпочтительнее обращаться в агентство недвижимости, специализирующееся на ипотечных схемах покупки жилья?
     - Безусловно. Ведь учитывая ограниченный размер целевого жилищного займа и «набежавших» накопительных средств, а также то обстоятельство, что, приобретая по ипотеке жилье, военнослужащий, как и любой покупатель, старается обзавестись квартирой как можно большего метража, которая приобретается, как правило, на вторичном рынке недвижимости, банк, выдавая ипотечный кредит, должен быть уверен, что она окажется юридически чистой. То есть иметь гарантии, что остающуюся в залоге у банка квартиру потом вдруг не отсудит кто-то из ее прежних или потенциальных владельцев, чьи права когда-то были нарушены. Вот почему выдающие ипотечные кредиты банки работают далеко не со всеми риелторскими агентствами. Поэтому желающим приобрести по ипотеке жилье я бы рекомендовала обращаться в специализирующиеся на оказании услуг в сфере ипотечного кредитования риелторские компании, состоящие в Национальной лиге сертифицированных ипотечных брокеров. Членство в этой лиге - уже гарантия профессионализма и надежности риелторского агентства (Елена Хуснулина - председатель претензионной комиссии Лиги ипотечных брокеров. - Прим. авт.).
     - Впрочем, не меньше банка в надежности риелтора заинтересован прибегающий к его услугам военнослужащий. Ведь перспектива лишиться приобретенного жилья никого не обрадует. Известны ли, кстати, подобные случаи?
     - Накопительно-ипотечная система функционирует несколько лет, и подобных случаев я пока не знаю. А вот аналогичные проблемы при покупке квартир с помощью государственных жилищных сертификатов случались. При этом в плане юридической экспертизы приобретаемого жилья покупка квартиры по ипотеке ничем не отличается от приобретения квартиры по ГЖС.
     - Расскажите об этом подробнее.
     - Самая распространенная в этом плане проблема - так называемые права третьих лиц. Купили вы, например, на вторичном рынке квартиру, из которой в свое время были незаконно выписаны несовершеннолетние дети, не попавшие при ее приватизации в число собственников, так они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье. И суд примет их сторону. Дело в том, что в 1992 – 1995 годах, приватизируя квартиры, можно было не включать в число собственников несовершеннолетних детей. Принятое позже дополнение к закону о приватизации устанавливало обязательное включение детей в число собственников. Но квартир с таким «прошлым» на вторичном рынке успело появиться немало. Результат - повзрослевший ребенок, чьи права когда-то были ущемлены, может подать в суд на всех последующих собственников квартиры и в судебном порядке вернуть себе это жилье. Поэтому серьезные, скажем так, риелторские агентства очень тщательно проверяют приобретаемые для клиентов квартиры на предмет возможных потенциальных собственников и наследников. Однако немало среди риелторов и таких, кто, не сильно заботясь о репутации и завтрашнем дне, не уделяет должного внимания проверке квартир. Вспоминаю поучительный случай из практики наших горе-коллег, непрофессиональная работа которых обернулась для клиента трагедией. В приобретенной ими квартире когда-то жили поссорившиеся супруги. В результате ссоры жена ушла и не появлялась два года. А муж, достав фиктивную справку о ее кончине и приватизировав квартиру на себя одного, продал жилье риелтору. Купившие его люди спокойно прожили в квартире четыре года. А затем случилась трагедия: объявившаяся вдруг «покойная» с помощью суда лишила новых владельцев жилья. Пострадавшие собственники попытались разыскать обманувшего их риелтора, чтобы также в судебном порядке вернуть свои деньги, но того уже и след простыл. Вот такая история.
     - Однако качественной юридической проверкой жилья роль риелтора не исчерпывается. Не менее важно подобрать максимально отвечающую требованиям участника НИС квартиру.
     - Безусловно. И тут опять все зависит от профессиональной компетенции риелторского агентства: серьезная компания в отличие от фирмы-однодневки способна предоставить покупателю самый широкий выбор вариантов выставленного на продажу жилья. В нашей базе данных, например, более ста тысяч квартир, продаваемых в Москве и Московской области. Не раскрывая всех секретов, скажу лишь, что электронные версии многих газет объявлений попадают к нам за несколько дней до появления этих изданий в продаже. Отсюда и возможность обеспечить покупателю самый широкий выбор вариантов.
     - А теперь, взяв для примера военнослужащего, участвующего в накопительно-ипотечной системе с 2005 года, давайте прикинем, на какое жилье он может рассчитывать?
     - Давайте. Сумма, составляющая накопительную часть причитающихся такому военнослужащему средств, составляет порядка 470 тысяч рублей. Плюс
     2 миллиона - ипотечный кредит. Итого получаем 2 млн. 470 тысяч рублей. В строящееся жилье по существующим сегодня нормативам средства целевого жилищного займа не вложишь. Первичное, но уже построенное жилье, если говорить о крупных, то есть реально привлекательных, пользующихся спросом у военнослужащих городах, очень дорого. Поэтому сразу будем говорить о реальных вариантах, то есть о вторичном жилье. А это, к примеру, однокомнатная квартира площадью 30 – 33 кв. м в Санкт-Петербурге, «двушка» площадью 45 – 50 кв. м в Нижнем Новгороде или двух-трехкомнатная квартира площадью от 55 кв. м во Владимире, Ярославле, Рязани, Туле или Самаре.
     - Ну а если говорить о Москве и Московской области?
     - В Москве самая дешевая малогабаритная однокомнатная квартира площадью 22–25 кв. м стоит не менее 3 млн. рублей. приобретая даже такое жилье, участнику НИС не обойтись без серьезной доплаты. Но существует ближайшее Подмосковье, которое и по транспортной инфраструктуре, и по условиям жизни мало чем уступит Москве. Из Долгопрудного или Мытищ, например, при наличии скоростных электричек добраться до центра столицы можно куда быстрее, чем из так называемых спальных районов Москвы. Так вот на 2 млн. 470 тыс. рублей компетентный риелтор сможет приобрести военнослужащему двухкомнатную или даже трехкомнатную квартиру площадью 48–60 кв. м в таких городах, как Коломна, Егорьевск, Орехово-Зуево, или двухкомнатную квартиру площадью 38–44 кв. м в Ногинске, Электростали, Дмитрове, Звенигороде, Серпухове или Волоколамске. Или другой вариант: «однушка» площадью порядка 30 кв. м в таких городах-спутниках Москвы, как Подольск, Лобня, Раменское, Щелково, Долгопрудный и Домодедово. Впрочем, если речь идет о квартире для семьи, покупать конечно же стоит сразу двухкомнатную квартиру. И если доплатить к имеющейся сумме в 2 млн. 470 тыс. руб. порядка 600 тысяч - 1 млн. руб., можно обзавестись хорошей современной «двушкой» от 50 кв. м в Ногинске, Электростали, Дмитрове или двухкомнатной квартирой 44– 46 кв. м в Подольске, Раменском, Долгопрудном. Также, имея доплату порядка 1 млн. руб., можно рассчитывать на однокомнатную квартиру площадью 33–38 кв. м в Люберцах, Мытищах, Балашихе, Королеве. И это, по-моему, тоже оптимальный вариант. Ведь приобретенную при помощи потребительского кредита и одолженных средств квартиру никто не помешает на год-другой сдать внаем, ежемесячно зарабатывая на этом 12—15 тысяч рублей, и таким образом вернуть долг.
     - И последний вопрос: когда вы отвечали на вопросы наших читателей по тематике ГЖС, мы публиковали ваши контактные телефоны, по которым военнослужащие могли получить бесплатные консультации. Могут ли на подобную помощь рассчитывать участники накопительно-ипотечной системы?
     - Безусловно. Искренне уважая нелегкий ратный труд офицеров, сотрудники нашей компании готовы проконсультировать всех обратившихся к нам военнослужащих по всем без исключения жилищным вопросам. Наш телефон: (495) 737-99-98. Будем рады оказать как теоретическую, так и практическую помощь в реализации целевого жилищного займа.